나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [3] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (3)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 3층301호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 324,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

토지 지분: 0㎡ (매각 대상 아님)

건물 면적: 70.82㎡ (약 21.44평)

건물 지분: 70.82㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 서측으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 동측으로는 임야 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 4.도로상태

본건은 남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.주변 시설 (혐오시설 분석)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에서 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 탐색 결과이며, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 확인 및 상세 지역 지구별 토지이용계획 확인이 필수적입니다.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 건물을 위한 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 권리 사항입니다.

1.3. 2.대지권 미등기

가장 중요한 사항 중 하나로, 본건 건물은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건물이 소재한 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 명확히 확보하지 못했을 가능성을 내포하며, 추후 법적 분쟁이나 추가적인 토지 사용료 발생의 위험이 있습니다.

1.3. 3.임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.3. 4.등기부상 권리 분석

집합건물 등기부상 현재 파악되는 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (원유경, 2021-11-05)

* 가압류 (전석태, 2022-12-09) - 말소

* 근저당권 (윤성하, 2023-01-03) - 말소

* 가압류 (전석태, 2023-02-03) - 말소

* 임의경매 (윤성하, 2023-02-21, 2023타경467) - 말소

* 소유권이전청구권가등기 (원영희, 2023-03-28) - 말소되지 않음

* 강제경매 (전석태, 2024-07-18, 2024타경3616) - 본건 경매 개시 결정 (말소 기준 권리는 2022-12-09 접수 가압류로 보이나, 본건 경매 개시 결정으로 인해 관련 권리들은 말소될 예정입니다.)

* 등기부채권 총액: 720,000,000원

1.3. 5.유치권 신고 내역

본건과 관련하여 임정택(성림건업) 외 17명으로부터 공사대금채권 957,434,774원을 이유로 유치권이 신고되었습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신고서의 서명 날인 부존재, 우편 제출 시 제출자 상이, 주소 불명 등의 문제가 제기되어 법적 판단이 필요합니다. 또한, 유치권자들(약 10여 명)이 1층 출입문을 자물쇠로 시건 장치하고 점유하고 있는 상태입니다.

1.4. 상권분석

2.

1.4. 1.주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 유사 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 한림골든팰리스休(109동): 전용면적 56.79㎡ (약 17.20평), 2013년식, 2026년 5월 거래가 1억 5,500만원 (평당 약 901만원)

* 더우리빌1차: 전용면적 51.06㎡ (약 15.45평), 2018년식, 2026년 5월 거래가 1억 4,000만원 (평당 약 906만원)

* 지산타운힐(201동,202동): 전용면적 65.22㎡ (약 19.74평), 2017년식, 2026년 7월 거래가 1억 9,400만원 (평당 약 983만원)

1.4. 2.본건 건물 면적 기준 시세 추정

위 시세 정보를 바탕으로 본건(건물 면적 70.82㎡, 약 21.44평)의 시장 가치를 추정하면, 평당 평균 시세 약 930만원을 적용 시 약 1억 9,900만원 (21.44평 * 930만원/평) 수준으로 예상됩니다. 제곱미터당 평균 단가(약 281.5만원/㎡)를 적용해도 약 1억 9,900만원 (70.82㎡ * 281.5만원/㎡)으로 유사하게 산정됩니다.

1.4. 3.감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 3억 2,400만원이나, 유사 물건들의 최근 거래 시세는 1억 4,000만원 ~ 1억 9,400만원 수준으로, 감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 특수성(건물만 매각, 대지권 미등기, 미사용승인 등)이 반영된 결과로 보입니다.

1.5. 생활정보

2.

1.5. 1.건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

1.5. 2.이용 상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 현재 공실 상태입니다.

1.5. 3.설비 내역

개별난방 설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 4.주변 교육 시설

인근에 심석초등학교 및 화도초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

1.6. 1.대지권 미등기 위험

건물 소유주가 대지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태로, 토지 소유주와의 관계 설정 및 향후 권리 확보에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

1.6. 2.법정지상권 성립 가능성

건물이 소재한 토지에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 건물 소유주가 토지 사용에 대한 정당한 권리가 없거나, 토지 소유주에게 지료를 지급해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.유치권 신고자의 점유 및 법적 분쟁 가능성

다수의 유치권 신고인들이 건물을 점유하고 있어 명도 절차에 어려움이 예상됩니다. 또한, 유치권 성립 여부가 불분명하여 법적 소송으로 이어질 경우, 상당한 법률적, 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 신고된 유치권 금액(약 9.6억원)이 매우 높아 그 위험성이 큽니다.

1.6. 4.건축법상 사용승인 미확인

건축물대장상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점은 심각한 문제입니다. 이는 불법 건축물로 간주되어 추후 철거 명령, 사용 제한 등의 법적 제재를 받을 수 있으며, 합법적인 건물로서의 가치를 인정받기 어렵게 만듭니다.

1.6. 5.복잡한 권리관계

관련 사건, 병합 사건, 중복 병합 사건 등이 존재하여 법적 절차가 복잡하고 장기화될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 건물만 매각되는 도시형생활주택으로, 감정가는 3억 2,400만원에 책정되었으나, 유사 물건의 실제 거래 시세는 약 1억 4,000만원에서 1억 9,400만원 수준으로 파악됩니다.

특히, 본건은 대지권 미등기, 법정지상권 성립 가능성, 미사용승인 건물, 유치권자들의 건물 점유 등 매우 높은 수준의 법적, 실무적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 유치권 신고액이 감정가를 초과하며, 건물 점유 상태를 해결하는 데 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 건축물 사용승인이 나지 않은 상태이므로 합법적인 거주 또는 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 전문적인 법률 및 부동산 컨설팅 없이는 투자가 매우 위험한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 시장 시세 대비 낮은 잠재적 가치: 만약 모든 위험 요소를 성공적으로 해결할 수 있다면, 낮은 투자금으로 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 발전 가능 지역: 남양주시 화도읍 일대는 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 최저매각가격: 324,000,000원

* 시장 시세 기반 추정가: 약 199,000,000원

* 종합적 분석 및 위험 요소 고려 시 적정 입찰가 제안:

본건은 앞서 언급한 바와 같이 대지권 미등기, 법정지상권 가능성, 유치권자 점유(약 9.6억원 신고), 건축물 사용승인 미확인 등 치명적인 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 위험을 감안할 때, 투자자는 법적 분쟁 해결, 명도, 건물 사용승인 획득 등에 소요될 막대한 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 최저매각가격인 3억 2,400만원으로는 투자가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

이러한 위험을 감수하고 투자를 고려한다면, 시장 시세인 약 1억 9,900만원보다도 훨씬 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

구체적인 적정 입찰가는 위험 해결 가능성, 소요 비용, 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라지겠으나, 보수적으로 접근할 경우 1억 2,000만원 ~ 1억 5,000만원 수준을 초과하지 않는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만 이는 극히 투기적 성격의 제안이며, 해당 금액으로 낙찰받더라도 추가 비용 발생 가능성이 매우 높음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.