나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [2] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (2)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 136,800,000원 (1억 3,680만원)

건물면적: 70.82㎡ (약 21.42평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

기타: 본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 보통시됨.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

* 인접도로: 남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 3일 접수된 전석태의 가압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 전석태 가압류 (2023-02-03)

* 전석태 강제경매 (2024-07-18)

* 국민건강보험공단 압류 (2024-07-30)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 지상권: 본건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음.

* 주요 권리관계:

* 담보가등기: 2022년 5월 17일 접수된 소유권이전청구권 가등기 (가등기권자 원영희). 피담보채권 882,347,944원으로 신고되었으며, 담보가등기로 추정됨. (물건명세서 상 매각으로 소멸되는 권리에 명시되어 있지 않아 인수 여부 추가 확인 필요하나, 통상적으로 매각으로 소멸될 가능성 높음.)

* 유치권: 임정택(성림건업) 외 17명으로부터 공사대금채권 957,434,774원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명하며, 관련 증빙 미비 및 유치권자들의 점유(1층 출입문 시건 장치)가 확인됨.

* 대지권 미등기: 본건 건물의 대지권이 아직 등기되지 않은 상태로, 토지 사용 권한 확보에 관한 문제가 발생할 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주위환경: 주거지(아파트, 다세대, 단독주택)와 임야, 농경지가 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 주변 시세 (최근 3건 분석):

* 한림골든팰리스休 (2013년식, 전용면적 56.79㎡) 2026년 5월 15,500만원

* 더우리빌1차 (2018년식, 전용면적 51.06㎡) 2026년 5월 14,000만원

* 지산타운힐 (2017년식, 전용면적 65.22㎡) 2026년 7월 19,400만원

* 상권 및 생활 편의시설 관련 특이사항은 보고서에 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내 일반적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

1.4. 잠재적 리스크

* 유치권: 여러 공사 업체가 점유하고 있으며, 높은 금액의 공사대금채권을 주장하고 있어 명도 진행 시 상당한 난항과 추가 비용 발생 가능성이 높음.

* 법정지상권 성립 가능성: 대지권 미등기 상태로 건물만 매각될 경우, 법정지상권이 성립될 여지가 있어 토지 사용에 대한 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 대지권 미등기: 건물이 대지에 대한 정당한 권리를 확보하지 못한 상태로, 토지 소유자와의 관계 설정이 불확실함.

* 건축법상 미사용승인: 건축물대장 상 사용승인이 되지 않은 건물로, 추후 건물 이용 및 거래에 제한이 발생하거나 철거 대상이 될 수 있음.

* 건물만 매각: 토지 없이 건물만 소유하게 되므로, 토지에 대한 사용 권한을 확보하기 위한 방안 마련이 필수적임.

1.5. 종합 의견

본건은 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있으나, 유치권자의 점유, 법정지상권 성립 가능성, 대지권 미등기, 건축법상 미사용승인 등 다수의 중대한 권리 및 법적 리스크를 내포하고 있는 특수 물건임. 특히 유치권자들의 점유로 인한 명도 저항과 법정지상권 관련 문제 해결이 낙찰자에게 큰 부담으로 작용할 것으로 예상됨. 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물이라는 점 또한 중요한 리스크 요소임.

1.6. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 모든 리스크가 성공적으로 해결될 경우, 가격 메리트 확보 가능.

* 유치권, 법정지상권, 대지권 문제 해결 시: 추가적인 가치 상승 기대 가능.

1.7. 예상 입찰가

* 건물 면적: 70.82㎡ (약 21.42평)

* 주변 시세 (최근 매매가 기준): 14,000만원 ~ 19,400만원 (전용면적 51.06㎡ ~ 65.22㎡)

* 평당 시세 (전용면적 기준): 약 900만원 ~ 980만원/평

* 본건 감정가: 13,680만원 (건물 면적 21.42평 기준, 평당 약 638만원/평)

본건은 복합적인 권리 및 법적 문제를 내포하고 있어, 단순 시세 비교만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다. 유치권자의 점유로 인한 명도 비용, 법정지상권 해결 비용, 대지권 문제 해결 비용, 미사용승인 건물에 대한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가(13,680만원)는 리스크를 일부 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가는 리스크 해소 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 44% ~ 58% 수준입니다. 이 가격대에서도 유치권 및 법정지상권 문제 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.