나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3616 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
서측은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 동측은 임야 및 일부 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 5개호로서
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 대리석마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 공실 상태임.
(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 지하수에 의한 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

본건 토지(198-4,198-7)는 토지대장상 지목 "답"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

대지권 미등기
건물만의 매각이며 최저매각가격은 건물만의 평가액임
법정지상권이 성립할 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3616 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 198-4 1동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 136,800,000원

토지면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.82㎡ (약 21.43평)

건물 지분: 70.82㎡ (약 21.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

감정평가액: 136,800,000원

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "심석초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 동측으로는 임야 및 일부 농경지가 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 31일자 천안세무서장의 압류.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑5 압류, 갑6 가압류, 갑7 강제경매, 갑8 압류, 갑9 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑4 소유권이전청구권가등기 (접수일자: 2022-05-17)

* 채권자: 원영희

* 비고: 담보가등기로 신고되었으며, 피담보채권액은 882,347,944원으로 매우 큰 금액입니다. 본 가등기는 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높으며 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 법정지상권: 성립할 여지가 있습니다. 이는 건물은 낙찰자가 취득하지만, 토지에 대한 사용 권리를 별도로 확보해야 할 수 있음을 의미합니다.

기타 권리 분석 사항:

* 건물만 매각 대상입니다. 토지에 대한 권리는 포함되지 않습니다.

* 대지권 미등기 상태로, 토지 사용에 대한 법적 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 유치권 신고가 다수 존재하며, 성립 여부는 불분명하나 점유자가 건물 출입문을 점거하고 있는 상태입니다. (임정택 외 17명, 공사대금채권 957,434,774원 주장)

4. 상권분석

본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 주변 지역은 주거용 건물들이 혼재된 지역입니다. 최근 인근 지역의 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 16일 거래된 "한림골든팰리스休(109동)" (2013년식, 56.79㎡, 2층)의 매매가는 15,500만원입니다. 이는 약 273만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 "더우리빌1차" (2018년식, 51.06㎡, 2층)의 매매가는 14,000만원입니다. 이는 약 274만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 18일 거래된 "지산타운힐(201동,202동)" (2017년식, 65.22㎡, 2층)의 매매가는 19,400만원입니다. 이는 약 297만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 70.82㎡(약 21.43평)이며, 감정가는 136,800,000원 (약 193만원/㎡)입니다. 최근 실거래가와 비교할 때, 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 현재 공실 상태입니다.

* 설비 내역: 개별난방 설비, 지하수 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 심석초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 선순위 담보가등기 인수 가능성: 2022년 5월 17일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑4)는 말소기준권리보다 선순위이며, 8.8억원 이상의 피담보채권을 주장하고 있습니다. 이 가등기가 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다면, 막대한 추가 비용 발생으로 투자가치를 크게 훼손할 수 있습니다.

* 유치권 존재: 다수의 공사 업체에서 총 9.5억원 이상의 공사대금 채권을 주장하며 유치권을 신고했습니다. 비록 성립 여부는 불분명하나, 현황 점유자들이 건물을 점거하고 있어 명도 및 권리관계 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 건물이 존재함에도 불구하고 토지에 대한 적법한 사용 권리가 없을 경우, 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이 경우 토지 사용료 지급 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물은 매각 대상이나 토지 등기부상 대지권리가 설정되어 있지 않아, 토지 소유권자와의 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 건물의 가치 및 활용에 심각한 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축법상 사용 승인 미확인: 감정평가서에 따르면 건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물일 가능성이 있습니다. 이는 건물 사용 및 거래에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 지분이 포함되지 않은 건물만 매각되므로, 건물 소유주가 토지 소유주와 협의하여 토지 사용 권리를 확보해야 하는 복잡성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시세 대비 낮은 감정가와 잠재적인 시세 상승 가능성이 매력적으로 보일 수 있으나, 선순위 담보가등기 인수, 다수의 유치권 존재, 법정지상권 성립 여지, 대지권 미등기, 건축법상 사용 승인 미확인 등 매우 중대한 권리 및 하자 위험을 안고 있습니다. 특히 선순위 가등기 금액이 건물의 감정가를 훨씬 상회하므로, 해당 권리가 소멸되지 않는다면 사실상 투자가 불가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 저평가된 것으로 보입니다.

* 높은 잠재적 시세 차익: 만약 모든 위험 요소를 성공적으로 해결한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 시세 분석과 심각한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 주변 유사 물건의 시세는 ㎡당 약 270만원~297만원 수준이며, 본 건의 전용면적(70.82㎡)을 고려할 때 시장 가치는 약 19,100만원 ~ 21,000만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 선순위 담보가등기(8.8억원 이상), 다수의 유치권(9.5억원 이상 주장), 법정지상권 성립 가능성, 대지권 미등기, 미사용 승인 건물 등의 치명적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히 선순위 가등기 금액이 현 시세의 수 배에 달하므로, 이 권리가 인수되는 경우 투자는 실패할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건은 보수적인 접근이 필수적입니다. 제시된 감정가 136,800,000원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 시각으로 볼 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 136,800,000원 ~ 145,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 일반적인 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 권리관계, 현장 점유 상황, 법률적 검토 등을 전문가와 함께 면밀히 진행해야 합니다. 특히 선순위 가등기 및 유치권의 소멸 여부에 대한 명확한 확인 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.