나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경83172 [1] 경기도 남양주시 별내5로 119, 2105동 2층201호 (별내동,남양주별내리슈빌) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트붕 15층 중 2층 201호로서
(건물사용승인일 : 2013.03.25)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 욕심 겸 화장실2, 드레스 룸, 발코니, 대피공간, 현관 등)으로
이용중이며, 이용상태는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(지역난방 구조), 도시가스설비, 옥내소화전,
화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역
(국제유치원), 상대보호구역(별가람중학교), 절대보호구역(국게유치원), 절대
보호구역(별가람중학교), 역사문화환경보존지역(구정남재묘역 보호구역외곽경계로
부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립
승인지역, 택지개발지구(별내지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2023타경83172 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내5로 119, 2105동 2층201호 (별내동, 남양주별내리슈빌)

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지상 15층 중 2층 201호

사용승인일: 2013년 03월 25일

면적 정보

토지 면적: 133.22㎡ (약 40.31평)

건물 면적 (공급면적 추정): 169.94㎡ (약 51.41평)

전용 면적: 84.96 ~ 84.97㎡ (약 25.7평) (최근 거래 정보 기준)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 657,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

지적 및 건물 개황도, 현황 조사서에 따르면 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

주요 시설로는 별가람중학교가 인근에 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의를 제공합니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로/중로 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 소유권자는 이경화씨(2013.10.14 매매 소유권 이전)이며, 최초 소유권 보존은 공무원연금공단입니다.

등기부 채권 총액은 579,937,120원입니다.

말소기준 권리는 2013년 10월 14일자 신한은행 근저당(을1)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

최근 말소된 권리로는 근저당(신한은행 다수, 더파이널스대부), 임의경매(디지비캐피탈, 신한은행), 가압류(KB캐피탈) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건명세서 비고란 및 감정평가요약서에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "해당사항 없음"으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 별내 택지지구 내 아파트 단지에 속해 있으며, 주위로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 별가람중학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물 사용승인일은 2013년 3월 25일입니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

내부는 아파트(방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스 룸, 발코니, 대피공간, 현관 등)로 이용 중입니다.

설비로는 급배수, 위생, 상하수도, 지역난방, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 단지 정보 (아파트 정보)

아파트명: 남양주별내리슈빌

주소: 경기도 남양주시 별내동 914

건축년도: 2013년

총 세대수: 627세대

최고층: 20층 / 최저층: 3층 (본건 2105동 최고 15층)

주차 대수: 총 939대 (지하 937대, 지상 2대) (총괄표제부 기준)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

사건번호에 "(1)" 표기가 있으며, '중복사건' 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 진행되었음을 시사하며, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 아파트로, 비교적 최근인 2013년에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 아파트 단지 내 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다. 권리관계는 복잡하게 설정되어 있었으나, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 인수 부담이 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계 미상에 따른 잠재적 리스크는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 중복사건 표기는 절차적 유의 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년 준공) 아파트로 상품성이 양호합니다.

* 입지 조건상 주거 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 0원으로 명확할 경우, 명도에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 6억 1,600만원 ~ 6억 7,800만원으로 판단됩니다.

감정가 6억 5,700만원을 기준으로, 권리관계상 인수 부담이 없는 점, 단지 내 위치, 층수, 향, 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 물건 특성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 6억 3,000만원 ~ 6억 5,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 실제 현장 조사 및 임대차 관계 명확화 이후 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.