나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경76648 [1] 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527, 102동 33층3301호 (화도효성해링턴플레이스) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2023.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소내 "남양주고등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건이 소재하는 아파트단지 내부까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류
장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층건내 제33층 제3301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형상의 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(월산4지구), 지구단위계획구역(월산4지구), 소로1류(폭
10m-12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주고등학교
(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화광
중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,
영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 남양주지원 2023타경76648 (1)

• 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527, 102동 33층 3301호 (화도효성해링턴플레이스)

• 용도: 아파트

• 감정가: 383,000,000원

• 면적:

* 토지면적: 50.27㎡ (약 15.21평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 주OOOOOOOOOOO

• 아파트명: 화도효성해링턴플레이스

• 사용승인일: 2015년 8월 28일

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 "남양주고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 아파트 단지 내부로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

• 도로상태: 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다.

• 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 (2021.12.06. 접수, 43,200,000원)

* 말소 예정 권리: 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 (총 7건)

* 등기부채권 총액: 637,566,220원 (모든 등기부상 채권액의 합계)

• 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상이나, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 점유 관계 및 실제 임대차 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

• 최근 매매 실거래가 (2026년 7월 기준, 84.98㎡ 기준):

* 2026년 7월 28일, 2층: 332,000,000원

* 2026년 7월 17일, 17층: 335,000,000원

* 2026년 7월 26일, 32층: 343,000,000원

• 최근 전월세 실거래가 (2026년 6-7월 기준, 84.98㎡ 기준):

* 보증금 260,000,000원, 월세 0원 (34층)

* 보증금 30,000,000원, 월세 1,200,000원 (23층)

* 보증금 260,000,000원, 월세 0원 (16층)

• 시장 분석: 최근 실거래가는 3.3억원대에서 3.4억원대로 형성되어 있으며, 최고층(33층)임을 고려할 때 3.4억원 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 아파트의 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축에 속합니다.

1.4. 생활정보

• 단지 정보:

* 아파트명: 화도효성해링턴플레이스

* 주소: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527

* 총 세대수: 635세대 (7개동)

* 최고층: 35층 (본건 33층)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 16대)

* 주차: 총 780대 가능 (세대당 약 1.23대)

• 주변 시설: 남양주월산초등학교, 화광중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, LG전자 물류센터, 한국타이어앤테크놀로지 물류센터 등도 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 미상 임대관계: 임차인의 보증금 인수 금액은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. (예: 미신고 임차인, 주거 사용으로 인한 명도 저항 등)

• 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다.

• 토지 이용 제한: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다 (가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립승인지역 포함).

• 다수의 채권: 등기부상 총 채권액이 약 6.3억원 이상으로, 채무자의 재정 상태가 불안정했음을 시사합니다.

• 혐오시설: 주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트(화도효성해링턴플레이스)로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

• 최근 거래 가격으로 미루어 볼 때 시장 가치는 현재 감정가를 상회할 가능성은 낮으나, 최고층(33층)의 희소성을 고려하면 안정적인 가격을 유지할 것으로 보입니다.

• 권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, '지상권'이라는 소멸되지 않는 권리의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축급 아파트 (2015년 준공)

• 고층(33층)으로 일조량 및 조망권 우수 기대

• 안정적인 지역 내 수요 보유 (아파트 단지 인근)

• 최근 실거래가 기준으로 합리적인 가격 형성 가능성

1.8. 예상 입찰가

• 최근 매매 최고가: 343,000,000원 (32층, 2026년 7월 26일)

• 감정가: 383,000,000원

• 물건의 층수(33층)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가격(최고 3.43억원)에 고층 프리미엄을 일부 반영하여 355,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다 낮은 수준으로, 낙찰 시 수익성을 확보하는 데 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.