나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경74062 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1075, 2010동 10층1002호 (신영지웰아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2023.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "해밀초등학교" 동측 인근에 위치하는 "신영지웰아파트 제2010동 제1002호"로서, 주위는 각종아파트단지, 근린생활시설, 초등학교 등으로 형성된 택지지구내 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬라브위 철골경사지붕 12층 건 중 10층 1002호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 서측, 남측, 북측으로 각각 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 중로1류(폭20m-25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건번호: 남양주지원 2023타경74062 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1075, 2010동 10층1002호 (신영지웰아파트)

용도: 아파트

감정가: 762,000,000원

토지면적: 118.11㎡ (약 35.73평)

건물면적: 155.77㎡ (약 47.12평) (분양면적 기준)

전용면적: 129.459㎡ (약 39.15평) (최근 매매 사례 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 레인보우에셋대부주식회사

특이사항: 관련사건, 재매각

사용승인일: 2009년 10월 21일

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 신영지웰아파트

주소: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1075

총 동수: 11개 동

총 세대수: 434세대

최고층: 12층

총 주차대수: 880대

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "해밀초등학교" 동측 인근에 위치한 "신영지웰아파트 2010동 1002호"입니다.

단지는 각종 아파트 단지, 근린생활시설, 초등학교 등이 형성된 택지지구 내 아파트 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 서측, 남측, 북측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구)으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 5월 19일 접수된 레인보우에셋주식회사의 근저당권(을17)입니다.

등기부상 모든 을구 권리(근저당, 전세권, 근저당부채권질권)는 말소기준권리 이하에 해당하며, 경매를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

갑구에는 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등기 내역이 있으나, 모두 말소기준권리보다 선순위이며 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

채권자(레인보우에셋대부주식회사)에 의해 2023년 5월 17일 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 915,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 진접읍 금곡리는 신영지웰아파트가 포함된 택지지구로, 주변에 공동주택 단지와 근린생활시설, 교육시설 등이 밀집해 있습니다.

지역 내 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인프라

아파트 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 해밀초등학교가 인근에 위치하며, 관련 보호구역(상대/절대) 설정으로 교육 환경이 중요시되는 지역입니다.

* 교통: 단지 진출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의: 근린생활시설이 인접해 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차시설

아파트 단지 내 총 880대의 차량을 주차할 수 있는 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 과거 유찰 원인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 사항이며, 시장의 관심도가 낮아질 가능성도 있습니다.

6.2. 관련 사건

관련 사건이 존재한다는 정보가 있으므로, 입찰 전 해당 사건과의 연관성 및 잠재적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 환경 관련 규제가 있습니다. 이는 주거 환경에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역 개발 및 가치 측면에서 고려할 수 있습니다.

6.4. 명도 가능성

임차인 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 명도 절차에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

경기도 남양주시 진접읍에 위치한 신영지웰아파트 10층 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계가 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 특이사항은 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 실거주 적합성: 택지지구 내에 위치하며 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발에 따라 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 762,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 거래된 유사 면적 및 층수의 아파트 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 18일 거래: 101.94㎡ (약 30.83평), 10층 - 555,000,000원

* 2026년 6월 15일 거래: 101.94㎡ (약 30.83평), 7층 - 515,000,000원

* 2026년 6월 15일 거래: 129.459㎡ (약 39.15평), 7층 - 640,000,000원

본건은 155.77㎡ (약 47.12평)의 면적을 가진 10층 아파트입니다. 가장 유사한 면적(약 39.15평)의 7층 매물이 640,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 면적이 더 크고 층수도 높은 점을 감안하면 시세는 640,000,000원보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

그러나 본건은 재매각 물건이라는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% 수준을 상회하는 공격적인 입찰보다는 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

유사 면적의 실거래가와 본건의 층수, 면적 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 700,000,000원에서 720,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.