나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경2609 [1] 경기도 남양주시 다산동 6235, 7511동 15층1502호 (다산동,다산펜테리움리버테라스2) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)정도감정 · 평가일 2023.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 공원, 학교 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층 건내 15층 1502호로서
(사용승인일 : 2019.06.12)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 제반차량의 출입이 양호한 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지
구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남
양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구
리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등
학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다산한
강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다
산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화재보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(
수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6235, 7511동 15층1502호 (다산동, 다산펜테리움리버테라스2)

* 용도: 아파트

* 사건번호: 남양주지원 2023타경2609 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물/토지 정보

* 토지면적: 57.26㎡ (약 17.32평)

* 토지 지분: 57.2585㎡

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.9527㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 837,000,000원 (8억 3천 7백만원)

* 특이사항: 관련사건, 유동화물건

* 특수물건정보: 관련사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 공원, 학교 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

* 건물은 철근콘크리트구조 30층 건물 내 15층 1502호임.

* 사용승인일은 2019년 6월 12일임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 단지 내외로 제반 차량의 출입이 양호한 도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 1일에 접수된 하나은행 근저당권(을1)임.

* 을1 근저당권 이후 접수된 모든 권리(을2~을10)는 말소되었음.

* 소유권보존은 주식회사하이아트이앤씨(2019-08-08), 소유권이전은 배종진(2019-10-01)으로 되어 있음.

* 임의경매개시결정(갑4)은 2023년 6월 23일 하나은행이 신청하였으며, 말소되었음.

* 가압류(갑5)는 2023년 8월 18일 소상공인자영업자새출발기금이 신청하였으며, 말소되었음.

* 등기부채권 총액은 968,457,938원임.

3.2. 임차인 현황 (인수/소멸 여부)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금이나 차임 등 구체적인 내용은 확인되지 않았으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석 (주변 시설, 혐오시설 검색)

* 대상 물건은 아파트단지, 공원, 학교 등이 인접한 주거 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 각종 근린 편의시설이 소재하여 생활 편의성은 양호함.

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 다만, 토지이용계획상 "역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)", "배출시설설치제한지역", "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역" 등이 존재하나, 이는 통상적인 도시 지역 내 규제 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보 (단지 규모, 사용승인일 등)

* 아파트명: 다산 금강펜테리움 리버테라스2차아파트

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 6235

* 사용승인일: 2019년 6월 12일

* 총 세대수: 1304세대 (15동)

* 건물 최고층: 30층

* 건물 최저층: 2층

* 건축물 주요 정보:

* 총괄표제부상 건축면적: 11631.6033㎡, 연면적: 198015.5154㎡, 건폐율: 15.53%, 용적률: 194.44%

* 표제부상 해당 동 면적: 11351.6739㎡, 층수: 지상30층, 지하1층

* 주차대수: 총 1574대 (지하 기계식 1566대, 옥외 기계식 8대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

* 인근에 다산한강초등학교, 다산한강중학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수함.

* 주변에 공원 및 각종 근린 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편리성이 높음.

* 관리사무소 연락처: 031-553-2237

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 "지상권"이라고 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존속기간, 내용 등)이 명시되어 있지 않아 확인이 필요함. 만약 실제 지상권이 존재한다면 인수 부담이 될 수 있음.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 권리관계에 변동을 줄 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대 관계를 파악해야 함.

* 유동화 물건 및 관련 사건: '유동화물건', '관련사건' 등의 특이사항은 경매 진행 과정이나 권리관계에 복잡성이 있을 수 있음을 시사하지만, 구체적인 영향은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축 아파트로, 주변 편의시설 및 교육 환경이 우수하여 입지 조건이 양호함.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 인수 부담이 적음.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권 정보 부재 및 임대관계 미상 등은 추가적인 확인이 필요한 사항임.

8. 투자 포인트

* 최신 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 2026년 6월~7월 실거래가가 10억 3천만원 ~ 11억원 수준인데 반해, 감정가는 8억 3천 7백만원으로 약 20~26% 이상 저렴하게 평가되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높음.

* 우수한 입지 및 생활 환경: 다산동 신축 아파트 단지 내 위치하며, 학교, 공원, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없음 (단, 미확인 지상권 존재 시 예외).

* 아파트 시장 전망: 수도권 신축 아파트에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때, 안정적인 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 최근 실거래가는 10억 3천만원에서 11억원 사이에서 형성되고 있음.

* 감정가 8억 3천 7백만원은 현재 시장가보다 현저히 낮은 수준임.

* 권리 관계가 깨끗하고 입지가 우수하며, 시세와의 괴리가 크다는 점을 고려할 때, 경매 참여 경쟁이 치열할 것으로 예상됨.

* 따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 낙찰 확률과 향후 프리미엄을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 최근 매매가 하단 103,000만원을 기준으로 90% 수준인 92,700만원부터, 상단 110,000만원을 고려하여 105,000만원까지의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 보수적으로 접근 시: 950,000,000원 ~ 105,000,000원 (9억 5천만원 ~ 10억 5천만원)

* 적극적으로 접근 시: 100,000,000원 ~ 110,000,000원 (10억원 ~ 11억원)

* 종합적으로, 현재 시점을 기준으로 100,000,000원 ~ 105,000,000원 (10억 5천만원) 사이의 입찰가를 제안함. (입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.