나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경1842 [1] 경기도 구리시 교문동 227-22, 13층1307호 (교문동,구리아이폴리스) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2023.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구리아이폴리스
오피스텔로서 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 후면 상가지대로서 주위
환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층/ 지상 15층 건물로서
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 창호 등.

이용상태

주거용 오피스텔로서 방2, 거실, 욕실, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 지면 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘
도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{<도시계획조례>[별표8]참조})
방화지구, 소로 2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공장설립승인지역(공장설립승인지역<수도법시행령 제14조의3 제1호>)<수도법>, 중점경관관리
구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계 미상임)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 남양주지원 2023타경1842 (1)호 부동산 강제경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2023타경1842 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 227-22, 13층1307호 (교문동, 구리아이폴리스)

구분: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적(지분): 5.00㎡ (약 1.51평)

건물면적(전용): 31.50㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

주요 특징: 관련사건, 대항력있는임차인, 공동담보

건축물 정보:

- 건물명: 구리아이폴리스

- 주용도: 업무시설 및 근린생활시설 (이용상태: 주거용 오피스텔)

- 사용승인일: 2020년 2월 7일

- 층수: 지하 2층 / 지상 15층 중 13층

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치하며, 주위 환경은 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대로 이루어져 있습니다. 특히, "교문초등학교"가 북동측 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 내외관 마감은 치장벽돌 및 페인팅, 벽지도배 및 타일 마감으로 이루어져 있으며 PVC 창호 등이 사용되었습니다. 본건 토지는 남측 약 8미터, 남서측 약 6미터의 아스콘 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로, 채권자는 전OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 6일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사에스엔지산업 (2020-02-27)

- 소유권이전: 권영만 (2020-11-13)

- 압류: 안산세무서장 (2022-04-06) - 말소기준권리

- 주택임차권: 전성진 (2023-11-23) - 인수 (보증금 209,000,000원, 전입 2020-11-16, 확정 2020-10-30, 대항력 있음)

- 강제경매: 전성진 (2023-05-11) - 말소

- 기타 압류 및 가압류는 말소될 예정입니다.

권리분석상 가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인 전성진 씨의 주택임차권입니다. 전성진 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 209,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 채권자 중 임차인 전성진 씨가 신청한 강제경매가 포함되어 있어, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못했을 경우 낙찰자가 인수하게 될 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 구리시 교문동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 상업 지역입니다. 후면 상가지대로서 유동인구 및 접근성이 양호하며, 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 전성진 씨의 보증금 209,000,000원 인수 가능성입니다. 명확한 권리분석을 통해 낙찰 후 인수해야 할 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획상 일반상업지역 내에 "일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한" 규정이 있어 향후 용도 변경이나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 오피스텔 용도에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 주거용으로 사용하기에 적합하며, 임대 수요 또한 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 본건의 주요 인수 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 보증금의 실질적 인수 여부 및 배당 내용을 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태의 오피스텔입니다.

* 우수한 입지: 구리시 교문동의 중심상업지구에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 방 2개 구조로 1인 가구 또는 신혼부부 실거주에 적합하며, 임대 수익을 통한 투자도 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 임차인 인수 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(31.39㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 15일에 182,500,000원에 거래되었습니다. 또한, 본건의 감정가는 211,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 전성진 씨의 보증금이 209,000,000원으로 확인되나, 본건 경매 절차에서 해당 보증금이 배당을 통해 어느 정도 변제될 수 있는지, 혹은 낙찰자가 전액 인수해야 하는지 명확한 확인이 필요합니다.

만약 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 감정가 및 최근 시세를 고려하여 본 물건의 적정 가치를 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 평가할 수 있습니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(209,000,000원)이 없을 경우를 가정하여, 시장 가격을 기준으로 보수적으로 산정하면 약 195,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.