나이스옥션 법원경매 고양 2023타경77350 [1] 경기 파주시 금촌동 1003, 510동 2층201호 (금촌동,쇠재마을뜨란채) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2023.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금향초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위로 대단지의 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 양호시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근으로 노선버스정류장 및 경의중앙선 "금릉역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트경사지붕 지상15층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2004.11.11)
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창호 : 플라스틱새시 창호임.

이용상태

공부상 아파트(방3, 욕실겸화장실, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차장, 방송설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측, 동측으로 아스팔트 포장도로(왕복2차선 내지 6차선)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(파주시 고시 제2017-207호(2017.12.08.)도시개발과(031-940-4711))(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2012-12-26)(금향초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244)), 절대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 역사문화환경보존지역(교하향교(300미터이내)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경77350 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 1003, 510동 2층201호 (금촌동, 쇠재마을뜨란채)

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

토지면적: 85.32㎡ (약 25.8평)

건물면적: 118.12㎡ (약 35.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

아파트명: 금촌쇠재마을5단지 (쇠재마을뜨란채)

사용승인일: 2004년 11월 11일

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 금촌동에 소재하며, "금향초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대단지 아파트, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 "금릉역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 단지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지 위에 공동주택(아파트) 용도로 이용 중입니다. 단지 북측, 서측, 동측으로는 왕복 2차선 내지 6차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m-30m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금향초등학교, 금릉초등학교), 절대보호구역(금릉초등학교), 역사문화환경보존지역(교하향교 300미터 이내), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 직접적인 시설은 확인되지 않았으나, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정된 점은 광범위한 지역의 환경적 제약사항으로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준등기: 을10 (2020-02-25, 신한은행 근저당 168,000,000원) 입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 등기부 요약에 따르면 말소기준등기 이후의 권리들은 모두 말소 예정입니다. 따라서 특별히 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노성균

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주식회사한빛자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: (정보 없음)

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

종합적으로 볼 때, 본건은 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되고 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 제1종지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 경의중앙선 금릉역을 이용하는 유동인구와 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

본건이 속한 금촌쇠재마을5단지는 2004년에 입주한 아파트로, 총 16개 동에 1402세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

단지 북서측 인근에 금향초등학교가 위치하며, 금릉초등학교도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

아파트 정보:

아파트명: 금촌쇠재마을5단지

관리사무소 연락처: 031-942-0613

주소: 경기도 파주시 금촌동 1003

사용승인일: 2004년 11월 11일

동수: 16동

세대수: 1402세대

전용면적: (아파트 전체 단지 기준) 83,009.11㎡

총면적: (아파트 전체 단지 기준) 124,586.914㎡

주차대수: 총 351대 (지상 4대, 지하 38대, 기타 309대 추정)

최고층: 23층

6. 잠재적 리스크

본건 토지 이용 계획에 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정된 점은 광범위한 지역에 대한 환경적 규제를 시사하며, 향후 개발이나 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 임차인 중 노성균 씨의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 특정되지 않거나 특이사항이 있을 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 정보상으로는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동 소재 쇠재마을뜨란채 아파트 510동 201호로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 아파트 단지 규모가 크고 주거 환경이 안정적인 편이나, 주변 지역의 토지 이용 제한 사항과 임차인 관련 일부 특이사항에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 내 위치, 주변 학교 및 편의시설 인접.

* 편리한 교통: 경의중앙선 금릉역 및 버스 노선 이용 용이.

* 권리 낙찰: 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 명확한 권리 취득 가능.

* 개발 잠재력: 제1종지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 전용면적 59.06㎡ ~ 59.92㎡ (약 18평)의 소형 평형에 대한 것으로, 본건의 건물면적 118.12㎡ (약 35.7평)과는 크기 차이가 상당합니다. 따라서 제공된 소형 평형의 실거래가를 직접적으로 적용하여 본건의 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

감정가는 213,000,000원입니다. 현재 시점에서는 해당 면적대의 정확한 시세 파악이 어려우므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황을 고려하여 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 213,000,000원 ~ 234,300,000원

상세 시세 조사를 통해 본건과 유사한 면적대의 실제 거래 사례를 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.