나이스옥션 법원경매 고양 2023타경65913 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565, 508동 8층801호 (식사동,위시티블루밍5단지) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2023.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교바이오메디캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 중 8층 801호로서,

외벽: 인조석 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-18)(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-18)(식사2지구초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 토지의 소유권인 대지권은 지적 미정리 상태이나, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』제20조에 의하면 집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 규정되어 있으며, 거래관행상 건물 및 대지권이 일체로 거래가 되고 있어 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였으며, 귀 요청에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "감정평가 명세표"에 기재하였으므로 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2번 빈 줄

* 사건번호: 고양지원 2023타경65913 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565, 508동 8층801호 (식사동, 위시티블루밍5단지)

* 용도: 아파트

* 감정가: 725,000,000원

* 토지면적 (단지 전체): 65,847.70㎡ (약 19,920.07평)

* 건물면적 (전용면적): 123.08㎡ (약 37.23평)

* 토지지분: 0㎡ (집합건물의 경우 일반적)

* 건물지분: 123.08㎡ (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부등본상 확인)

* 특이사항: 대지권미등기, 관련사건, 중복사건, 도시개발구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

2번 빈 줄

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교바이오메디캠퍼스" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시개발구역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

2번 빈 줄

* 등기부현황 요약

* 본건의 말소기준권리는 2011년 3월 22일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 소유권 보존 등기(갑1) 및 소유권 이전 등기(갑6)가 확인됩니다.

* 다수의 근저당권(을1, 을2, 을3, 을5) 및 압류/가압류(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)가 설정되어 있었으나, 임의경매 개시 결정(갑15, 갑16)으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,651,008,619원입니다.

* 임차인 현황

* 임대차 관계는 조사된 바 없으며, 임대관계 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 대지권 미등기 관련

* 본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 시 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.

* 거래 관행상 건물 및 대지권이 일체로 거래되는 점을 고려하여, 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시설

* 본건 인근에는 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교가 소재하여 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 제공된 정보 및 기초적인 주변 검색 결과, 주거지에 일반적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 추가적인 혐오시설 유무를 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 단지 정보

* 아파트명: 위시티블루밍5단지

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565

* 사용승인일: 2010년 10월 29일

* 총 세대수: 915세대

* 동수: 8개동

* 최고층: 30층

* 본건 위치: 508동 8층 801호

* 주차: 총 1,691대 (지하 1,671대, 지상 20대) 가능, 전기차 충전기 지하 34대

* 면적 정보 (본건)

* 전용면적: 123.08㎡ (약 37.23평)

* 분양면적: 별도 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

* 주변 학군

* 상대보호구역으로 지정된 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2번 빈 주

* 대지권 미등기

* 본건의 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 등기되어야 함에도 불구하고, 토지권리에 대한 등기가 누락되었거나 정리되지 않은 상태를 의미합니다.

* 감정평가 시 평가에 포함되었고 향후 정리될 것으로 예상되지만, 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각 후 소유권 이전 시 등기 절차상의 복잡성과 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 기타 사항

* 관련사건, 중복사건, 유동화물건으로 분류되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티블루밍5단지 아파트 8층 801호로, 123.08㎡ (약 37.23평)의 전용면적을 갖추고 있습니다. 주변 교통 및 생활환경은 양호하며, 대규모 아파트 단지 내 위치하여 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

하지만 가장 큰 특징이자 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 감정가 7억 2,500만원으로 책정되었으나, 최근 (2026년 6-7월) 유사 면적의 실거래가는 6억 7,000만원 수준으로, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점이나 방법, 혹은 대지권 미등기 문제로 인한 시세 반영의 차이일 수 있습니다.

향후 대지권 문제가 원만히 해결된다는 전제하에 거래가 이루어지겠지만, 입찰 전 반드시 해당 문제에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지적 장점

* 경기도 고양시 일산동구의 신축급 아파트 단지로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승

* 대지권 미등기 문제가 해결될 경우, 법적 권리가 명확해지면서 시세 상승의 여력이 있습니다.

* 도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 725,000,000원입니다.

최근 거래 사례 (2026년 7월 4일)에서 동일 단지 내 123.23㎡(약 37.28평) 면적이 670,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

또한, '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 감안해야 합니다. 이로 인해 법적 절차상의 복잡성, 추가 비용 발생 가능성, 그리고 매각 후 소유권 이전의 어려움이 예상됩니다.

따라서, 최근 실거래가와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 690,000,000원

이는 최근 거래가(670,000,000원)보다 높지만, 감정가(725,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 대지권 미등기 문제를 해결하기 위한 비용과 시간을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 대지권 관련 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.