나이스옥션 법원경매 고양 2023타경60123 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1800, 505동 18층1801호 (중산동,하늘마을) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2023.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "하늘초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕위경량철골경사지붕 제505동 제18층 제1801호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 평지의 정방형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경60123 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1800, 505동 18층 1801호 (중산동, 하늘마을)

용도: 아파트

감정가: 567,000,000원

토지면적: 110.76㎡ (약 33.50평)

토지지분: 110.7562㎡ (약 33.50평)

건물면적: 169.38㎡ (약 51.24평)

*참고: 본 제공 정보의 건물면적과 최근 거래 정보에 나타난 전용면적 간에 차이가 있습니다. 시장 분석은 주로 전용면적 기준으로 이루어집니다.*

건물지분: 169.38㎡ (약 51.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 관련사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 관련사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

아파트 정보:

* 아파트명: 하늘마을 5단지 아파트

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1800

* 사용승인일: 2007년 8월 16일

* 동수: 13동

* 세대수: 1150세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 523대 (지상 12대, 지하 30대)

* 건축물 정보 (총괄표제부):

* 총대지면적: 63315.3㎡

* 연면적: 144350.474㎡

* 주요용도: 공동주택 (아파트)

* 주동수: 14개동

* 건축물 정보 (표제부):

* 건물명: 하늘마을

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 하늘마을1로 25 (중산동)

* 동 명칭: 505동

* 층수: 지하 1층, 지상 20층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 마감: (외벽) 몰탈위 페인팅, (내벽) 벽지도배/타일, (창호) 샤시

* 사용승인일: 2007년 8월 16일

* 해당동 세대수 (추정): 40세대

* 전유부 정보:

* 동/호: 505동 1801호

* 층: 지상 18층

* 전용면적 (JSON 데이터 기준): 약 84.67㎡ ~ 84.69㎡ (약 25.6평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "하늘초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

* 대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 제반 차량 출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설을 갖추었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (일산2택지개발), 중로 2류 (폭 15m-20m) 접합 지역입니다.

* 가축사육제한구역 (도시지역), 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

* 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 하늘초등학교, 일산중학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 홈플러스 등 대형 상업시설이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 인근에 병원 시설 및 공원 등 녹지 공간이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 혐오시설이 인접한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 전승현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-04-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* *주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.*

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 341,500,000원

* 주요 권리 현황:

* 을3 (2015-02-27) 근저당권 (우리은행, 33,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정(갑7)을 포함한 모든 후순위 권리(을4, 을6, 갑7)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업 시설:

* 단지 인근에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대형 쇼핑몰 및 백화점이 인접하여 주거 만족도를 높이는 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 하늘마을 5단지 아파트

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1800

* 사용승인일: 2007년 8월 16일

* 세대수: 1150세대

* 주차: 총 523대 (지상 12대, 지하 30대)

* *참고: 세대당 주차 대수는 약 0.45대로, 다소 부족할 수 있습니다.*

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

* 본 물건은 재매각 사건으로, 일반 경매 물건에 비해 이전 유찰 사유 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 대항력있는임차인 관련 특이사항:

* 제공된 임차인 현황표 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 0원입니다.

* 다만, '대항력있는임차인'이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어, 혹시 모를 미파악 임차인 존재 가능성 또는 관련 법적 이슈에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 건물면적 정보 불일치 가능성:

* 제공된 초기 건물면적(169.38㎡)과 최근 거래 정보에서 확인되는 전용면적(약 84.67㎡) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 면적 기준에 따른 가치 평가 혼선 또는 실질적인 면적 확인의 필요성을 시사합니다.

* 관련/중복 사건:

* 관련 사건이나 중복 사건이 존재할 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나 이해관계자 간 분쟁의 소지가 있음을 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 하늘마을 5단지 아파트로서, 주변에 학교와 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 감정가 5억 6천 7백만원 대비 최근 실거래가는 4억 3천만원대부터 5억원 수준으로 형성되어 있어, 시장 가격과 감정가 간의 격차를 고려한 입찰 전략이 중요합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없으나, 재매각 및 '대항력있는임차인' 관련 특이사항은 잠재적 리스크로 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 제공된 건물면적과 최근 거래 정보의 전용면적 간 차이에 대한 명확한 확인은 필수적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 일산 지역의 안정적인 대단지 아파트로서, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 가격: 최근 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정되었으나, 재매각 물건의 특성을 활용한 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주거 환경: 초등학교가 인접하고 생활 편의시설이 풍부하여 실수요자에게도 매력적인 조건입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 약 84.67㎡ 기준):

* 2026년 7월 8일: 490,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 3일: 500,000,000원 (3층)

* 2026년 7월 4일: 433,000,000원 (12층)

* 최근 실거래가 평균 (상위 2건 기준): 약 495,000,000원

* 감정가: 567,000,000원

* 인수할 임차인 보증금: 0원

* 제안:

* 본 물건은 재매각 물건이며, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 추이와 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 시세 수준 또는 그 이하에서 입찰가가 결정될 가능성이 높습니다.

* 전용면적 약 84.67㎡ (약 25.6평) 기준, 최근 최고 실거래가 5억원 및 평균 시세 4.8억~5억원 내외를 참고하여, 470,000,000원 ~ 510,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.