나이스옥션 법원경매 고양 2023타경1360 [5] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 1층비150호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2023.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양문화원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 복
합쇼핑몰 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층비146호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2017.09.25)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 강화유리마감 등임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 판매시설로 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 55m, 북서측으로 노폭 약 28m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시
개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 감정서상 현황 공실임. 2024.1.26. 신청채권자의 임차인 권리배제신청이 있음.
2. 김종필이 공사대금채권 2억 5천만 원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 존재하지 아니한다는 확인판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369 유치권부존재확인)이 제출됨.
3. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2023타경1360 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 794,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 1층 비150호 (고양 일산 호수공원 가로수길)

용도: 판매시설

토지면적: 48.46㎡ (약 14.66평)

토지지분: 48.46㎡

건물면적: 41.31㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.31㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 사용승인일 및 구조

사용승인일: 2017년 09월 25일

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 3층 중 해당 물건은 1층 (전유부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, 북측 인근에 "고양문화원"이 위치합니다. 주위는 복합쇼핑몰, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 그리고 공원 등이 혼재하는 지역으로, 일산 킨텍스(KINTEX)와 호수공원 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수한 상업지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 북동측으로 노폭 약 55m, 북서측으로 노폭 약 28m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계 도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2021년 01월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

총 채권액: 약 4,175,510,696원

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 등기사항 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (공란으로 기재되어 있어 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다).

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사테슬라바이오페이

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 10월 04일

확정일자: 2023년 02월 22일

배당신고일자: 2023년 05월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 유치권 및 기타 특이사항

유치권: 김종필 씨가 공사대금채권 2억 5천만원을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 신청채권자인 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 존재하지 아니한다는 확인판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369 유치권부존재확인)이 제출되어 유치권 문제는 해결된 것으로 보입니다.

재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다.

공실: 감정평가 시점 및 현재 현황 조사 시 공실 상태입니다.

임차인 권리배제신청: 2024년 1월 26일 신청채권자의 임차인 권리배제신청이 있었습니다.

매수신청보증금: 20% (감정가의 20%인 158,800,000원)

4. 상권분석

4.1. 배후지 및 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 킨텍스(KINTEX)와 고양 호수공원을 중심으로 한 신흥 상업지구에 속합니다. 주변에 복합쇼핑몰, 대규모 아파트단지, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히, KINTEX는 전시, 컨벤션, 문화행사 등이 연중 개최되어 집객력이 매우 높으며, 호수공원은 연중 많은 방문객이 찾는 관광 및 휴식 공간으로 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 사업체 현황

인근에는 다양한 업종의 판매시설, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설이 다수 입점해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 판매시설로서의 입지조건이 우수하며, 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

고양 호수공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 인근에 현대백화점, 롯데백화점(일산점) 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 다양한 레스토랑, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 공공 및 교육시설

주변에 고양문화원, 고양아람누리 등 문화시설이 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육 관련 시설과의 근접성 또한 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 채무가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 유치권 관련 분쟁은 법원 판결로 해소되었으므로 법적 권리 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 저항의 우려가 적습니다.

6.2. 재매각 관련 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 일반적으로 재매각은 가격, 권리관계, 현황 등 복합적인 요인에 의해 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

현재 물건은 공실 상태입니다. 향후 임대 시 공실을 최소화하고 안정적인 임대수익을 확보하기 위한 적극적인 마케팅 및 임차인 확보 전략이 필요합니다.

6.4. 시장 및 경기 변동 리스크

상업용 부동산은 경기 변동 및 금리 인상 등의 외부 요인에 민감하게 반응할 수 있습니다. 따라서 향후 시장 상황 변화에 따른 수익성 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동, 킨텍스와 호수공원 인근이라는 뛰어난 입지를 자랑합니다. 판매시설로서의 최적의 조건과 풍부한 배후 수요, 편리한 교통 및 도로망을 갖추고 있습니다. 유치권 관련 법적 분쟁이 해소되었고, 임차인 역시 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 재매각이라는 점은 이전 입찰의 특이사항을 파악할 필요가 있으나, 현재 공실 상태이므로 향후 임대 또는 직접 사용 시 잠재력이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 킨텍스, 호수공원 인근 핵심 상업지역에 위치.

* 풍부한 배후수요: 주변 아파트단지, 복합쇼핑몰, 공원 방문객 등 잠재 고객 다수.

* 권리관계 명확: 유치권 분쟁 해결, 대항력 없는 임차인.

* 교통 및 접근성 우수: 차량 접근 용이, 대중교통 접근성 좋음.

* 향후 발전 가능성: KINTEX와 연계된 지역 개발 및 관광 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 794,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 유치권 관련 문제가 해결되었고, 입지가 매우 우수함을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 재매각 사유와 현재 공실 상태, 그리고 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (별도 검색을 통한 시세 및 임대료 정보 확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.