나이스옥션 법원경매 고양 2023타경1360 [4] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 1층비149호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2023.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양문화원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 복
합쇼핑몰 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층비146호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2017.09.25)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 강화유리마감 등임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 판매시설로 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 55m, 북서측으로 노폭 약 28m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시
개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 감정서상 현황 공실임. 2024.1.26. 신청채권자의 임차인 권리배제신청이 있음.
2. 김종필이 공사대금채권 2억 5천만 원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 존재하지 아니한다는 확인판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369 유치권부존재확인)이 제출됨.
3. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2023타경1360 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 1층 비149호 (고양 일산 호수공원 가로수길)

건물명: 고양 일산 호수공원 가로수길

용도: 판매시설 (제2종근린생활시설, 운동시설 포함)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017년 09월 25일

1.3. 면적

토지면적: 48.46㎡ (약 14.65평)

건물면적: 41.31㎡ (약 12.49평)

1.4. 평가금액

감정가: 794,000,000원

재매각 (매수신청보증금 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, "고양문화원" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 복합쇼핑몰, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 지구단위계획구역(KINTEX 1단계 도시개발)으로 지정되어 있으며, 대로 3류(폭 25m-30m) 도로에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (접수일자: 2021-01-21)

등기부상 총 권리 금액: 4,175,510,696원

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-02-22

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

*주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 특이사항

유치권: 김종필이 공사대금채권(2억 5천만원)을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 신청채권자로부터 해당 유치권이 존재하지 아니한다는 확인판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369)이 제출되어 사실상 해결된 것으로 보입니다.

관련사건, 공동담보 물건 정보가 있으나, 본 물건과는 직접적인 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

재매각: 본 물건은 재매각으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 지역은 KINTEX를 중심으로 한 비즈니스 및 관광 상권과 배후 주거 단지가 연계된 복합 상업 지구입니다.

주변에 대규모 복합쇼핑몰, 다양한 근린생활시설, 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물명칭은 "고양 일산 호수공원 가로수길"이며, 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물의 주요 용도는 판매시설이며, 현재 감정평가서상 및 기준시점 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 복합쇼핑몰과 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

건물명에 '호수공원'이 포함된 것으로 보아 일산호수공원과도 인접해 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 교육환경

본 물건 소재지는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계를 고려한 상업 시설 운영 계획이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 상업 시설, 공원 등이 조화롭게 배치되어 있어, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 눈에 띄게 인접해 있지는 않은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

정확한 재매각 사유는 명시되어 있지 않으나, 통상적으로 최초 낙찰자의 대금 미납, 또는 기타 법적 절차상의 문제로 인해 재매각이 진행되었을 가능성이 있습니다. 입찰 전 재매각 사유에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

6.2. 공실 및 공실률

기준시점 현재 건물이 공실 상태이므로, 향후 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 공실 해소 전략 및 마케팅 방안 마련이 중요합니다.

6.3. 향후 공실 해소를 위한 과제

신축 건물임에도 불구하고 공실 상태라는 점은 경쟁력 확보를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요함을 시사합니다. 임대료 수준, 차별화된 공간 구성 등 다각적인 검토가 요구됩니다.

6.4. 주변 환경 변화 가능성

KINTEX 1단계 도시개발구역 등 지역 개발 계획에 따른 향후 환경 변화 가능성을 염두에 두고 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동의 KINTEX 인근에 위치한 판매시설로서, 상업 및 유통 기능이 집약된 지역의 이점을 가지고 있습니다.

2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

재매각을 거치며 가격적인 메리트가 발생할 수 있으며, 주변 인프라와 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임대차 확보 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

KINTEX 배후 상권으로 인한 높은 잠재적 가치

일산호수공원 인접 및 편리한 교통망

2017년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태

재매각을 통한 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰 가능성

다양한 상업 및 생활 편의시설 인접

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

입찰가는 제공된 감정가 794,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 상권 분석, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 공실 상태임을 감안하여, 명도 비용 및 공실 기간 동안의 투자 비용 등을 고려하여 실제 투자 수익률을 극대화할 수 있는 가격으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.