나이스옥션 법원경매 고양 2023타경1360 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 1층비146호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2023.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양문화원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 복
합쇼핑몰 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층비146호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2017.09.25)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 강화유리마감 등임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 판매시설로 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 55m, 북서측으로 노폭 약 28m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시
개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 감정서상 현황 공실임. 2024.1.26. 신청채권자의 임차인 권리배제신청이 있음.
2. 김종필이 공사대금채권 2억 5천만 원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 존재하지 아니한다는 확인판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369 유치권부존재확인)이 제출됨.
3. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185번지, 고양일산호수공원가로수길 1층 비146호에 위치하고 있습니다.

용도는 판매시설이며, 현재 감정가는 794,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지면적은 48.46㎡ (약 14.66평)이며, 건물면적은 41.31㎡ (약 12.49평)입니다.

토지와 건물의 제시외면적은 없는 것으로 확인됩니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건축물대장 상 본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 비146호입니다.

건물 사용승인일은 2017년 09월 25일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 에스컬레이터, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양문화원" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 복합 쇼핑몰, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 공원 등이 혼재된 지역입니다.

일산호수공원과 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

대화역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 사항

본 물건의 말소기준권리는 2021년 01월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

총 채권액은 4,175,510,696원으로 확인됩니다.

집합건물 등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권도윤

* 보증금: 5,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023년 02월 22일

* 배당신고일자: 2023년 05월 17일

* 대항력: 없음

권도윤 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

주의: 2024년 1월 26일 신청채권자(농업협동조합자산관리회사)에 의한 임차인 권리 배제 신청이 있었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

유치권 신고(김종필, 공사대금 2억 5천만원)가 있었으나, 신청채권자로부터 위 유치권이 존재하지 아니한다는 확인 판결(의정부지방법원 고양지원 2024가단103369)이 제출되어 유치권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 '고양일산호수공원가로수길'은 스트리트형 상업시설로 조성되어 있으며, 다양한 식당, 카페, 디저트 매장 등이 입점해 있습니다.

주변에 복합 쇼핑몰, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

특히 일산호수공원 및 킨텍스 상권과 인접하여 유동인구가 많고, 수변 상가로서의 매력이 있습니다.

4.2. 예상 수익성

현재 감정평가서 상 공실 상태로 파악됩니다.

그러나 일산호수공원가로수길은 주말 및 공휴일 저녁 시간대에 음악분수 공연 등으로 유동인구가 많아 활성화 가능성이 높습니다.

수변 상가로서의 입지적 장점을 활용한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 쇼핑: 현대백화점 킨텍스점, 이마트 트레이더스 킨텍스점, 원마운트 쇼핑몰, 라페스타 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

* 문화: 고양문화원, EBS, 아쿠아플라넷 일산 등이 인근에 위치합니다.

* 공원: 일산호수공원이 바로 옆에 있어 쾌적한 환경을 자랑합니다.

5.2. 공공 시설

* 의료: 일산 백병원 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 기타: 대화역이 도보권 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하므로, 물건의 가치나 상태에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 41억 원 이상의 총 채권액은 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로, 낙찰 후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 전략이 필요합니다.

6.2. 물리적/시설 리스크

감정평가서상 건물 구조나 설비에 대한 특이사항은 보고되지 않았으나, 장기간 공실 상태였을 경우 유지보수 필요 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 일산서구 대화동의 주요 상권인 '고양일산호수공원가로수길'에 위치한 판매시설입니다.

탁월한 입지 조건과 주변의 풍부한 배후 수요, 수변 상가로서의 매력을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인, 유치권 부존재 확인 판결 등으로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 높은 총 채권액, 현재 공실 상태 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 일산호수공원 인근의 활성화된 상권 내 위치.

* 정리된 권리: 대항력 없는 임차인, 소멸 예정인 유치권으로 권리상 부담 적음.

* 잠재력: 수변 상가의 특성과 주변 개발 호재(킨텍스 인근)를 고려한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 794,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 분석, 물건의 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

과거 유찰 및 재매각 이력, 현재 공실 상태 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 대비 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 추정치이며 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.