나이스옥션 법원경매 고양 2022타경73153 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869, 10층101-1003호 (장항동,일산방송컴플렉스방송관련시설) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2022.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 업무용빌딩, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제10층 제101-1003호로서,
(사용승인일 : 2007.08.20.)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조 바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 남서측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2022타경73153 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO (농협)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869, 10층101-1003호 (일산 방송컴플렉스 방송관련시설)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 중 10층

사용승인일: 2007년 8월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 431,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83 평)

건물면적: 180.46㎡ (약 54.59 평)

토지지분: 42.42㎡

건물지분: 180.46㎡

1.4. 기타 정보

특이사항: 관련 사건 있음.

주의사항: 기재사항 없음.

특수물건정보: 관련 사건 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 7월 13일 접수된 농협생명보험주식회사 근저당권(270,000,000원)입니다.

이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

본 경매의 근거가 되는 권리는 2022년 11월 25일 접수된 농협생명보험의 임의경매개시결정(229,799,197원)입니다.

총 등기부채권액은 866,278,476원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건은 '일산 방송컴플렉스' 내 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설이며, 방송국, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변에 업무용 빌딩, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시세 동향

최근 거래 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 12월 17일: 98.98㎡(약 30평) 거래가 38,000만원 (약 383.9만원/㎡)

2025년 12월 19일: 90.23㎡(약 27평) 거래가 50,000만원 (약 554.1만원/㎡)

2026년 6월 30일: 90.23㎡(약 27평) 거래가 31,500만원 (약 349.1만원/㎡)

본건 건물 면적은 180.46㎡(약 54.59 평)으로, 최근 거래 사례의 전용면적(약 90~98㎡)보다 약 2배 가량 넓습니다.

감정가는 431,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 기준 평당 약 349.1만원~554.1만원 대비 낮은 수준으로 보입니다. (감정가 기준 평당 약 238.8만원)

다만, 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어려우나, 시장 가격 대비 감정가 또는 낙찰가율에 대한 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 업무시설 및 상업지구 특성상 관련 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관련 사건 리스크

본건은 '관련 사건'이 존재하는 물건으로, 해당 사건의 내용에 따라 추가적인 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 관련 정보를 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 혐오시설 및 환경 리스크

현재까지 파악된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 장항동 일대의 개발 계획이나 향후 도시 계획 변경 등을 주시할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 '일산 방송컴플렉스' 내 오피스텔로, 업무 및 상업 시설이 발달한 지역에 소재하고 있습니다.

건물 상태는 2007년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

다만, '관련 사건'이 존재한다는 점과, 제공된 최근 거래 사례 대비 면적이 상당히 넓음에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 업무 및 상업 시설 밀집 지역으로 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 면적 비교 유의)

복합 용도의 건물: 방송국, 업무, 판매, 근생, 운동 시설 등이 함께 있어 다양한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 431,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 6월 30일 거래된 90.23㎡(약 27평) 물건의 거래가 315,000,000원(약 349.1만원/㎡)을 기준으로, 본건 180.46㎡(약 54.59평)의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

보수적인 평당 단가(약 300만원/㎡) 적용 시: 3,000,000원/㎡ * 180.46㎡ = 약 541,380,000원

최근 거래의 높은 단가(약 554.1만원/㎡) 적용 시: 5,541,449원/㎡ * 180.46㎡ = 약 999,986,300원 (상한치)

감정가가 431,000,000원임을 고려할 때, 시장가는 최소 5.4억원 이상으로 추정됩니다.

'관련 사건' 존재 및 임차인 현황 미상 등의 리스크 요소를 감안하여, 입찰 희망가는 580,000,000원 ~ 650,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.