나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1081 [1] 경기 의정부시 의정부동 605-5, 2층203호 (의정부동,승원빌라 가동) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2024.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선수 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평슬래브지붕 지상4층 건 내 제2층 203호로서,
외벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물외벽에 '38차 승원빌라 가'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경1081 (1)

* 소재지: 경기 의정부시 의정부동 605-5, 2층 203호 (의정부동, 승원빌라 가동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

* 건물면적: 58.30㎡ (약 17.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 준공년월: 1998년 (건축물대장 기준, 사용승인일 1998-02-06)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 수를 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 3.1.등기부현황

* 말소기준권리: 2020-03-17 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을4) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권 (을4, 을6), 가압류 (갑11, 갑12, 갑13, 갑14), 압류 (갑16), 근저당권부채권근질권설정 (을4-2) 등은 말소기준권리 이후의 권리로 모두 소멸될 예정입니다.

* 기타 등기사항: 소유권 이전 기록 (갑2, 갑3, 갑4)이 있으며, 등기부채권 총액은 260,905,057원입니다.

* 3.2.임차인현황

* 인수되는 보증금: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임대관계: 미상

* 3.3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도로 상태: 남측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 주로 주택가로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주택가에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 상우고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기본 설비: 상하수도, 위생, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 약 28년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 건물 외벽에 '38차 승원빌라 가'로 표시되어 있어 외관 상태를 확인해야 합니다.

* 6.2.임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 없는 임차인이 존재할 수 있습니다.

* 6.3.권리관계: 등기부상 채권 총액이 높게 나타나나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 6.4.혐오시설: 주변이 주택가로 구성되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 상우고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물의 노후화와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 배후 수요: 주변의 주택단지 내 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 거의 없습니다.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 학교, 버스정류장, 근린생활시설 등 인프라 접근성이 우수하여 거주 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1.시세 분석

* 감정가: 135,000,000원

* 본건 건물 면적: 58.30㎡ (약 17.63평)

* 주변 유사 물건 시세 (승원빌라 38차 나동, 면적 51.78㎡): 2026년 7월 매매가 110,000,000원.

* 유사 물건 평당가 환산: 약 2,124,500원/㎡ (110,000,000원 / 51.78㎡).

* 본건 면적(58.30㎡) 적용 시 예상 시세: 58.30㎡ * 2,124,500원/㎡ = 약 123,870,000원.

* 최근 유사 물건의 거래가를 감안할 때, 본건의 감정가(135,000,000원)는 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 9.2.예상 입찰가 산정

* 감정가의 80~90% 수준과 유사 물건의 시세, 그리고 건물의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 115,000,000원으로 산정합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.