나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경5529 [1] 경기도 의정부시 낙양동 763, 508동 13층1301호 (낙양동,반도유보라아이비파크) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 낙양동 소재 "송양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린
생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역이고 인근에는 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설
등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 중 13층 1301호로서 (사용승인일 : 2017.09.22)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)로
이용 중임.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지
설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내.외로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종 일반주거지역(2012-07-17), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류
(폭 25m-30m)(2015-01-12)(접함), 공공택지지구(민락2), 상대보호구역(낙양2초),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경5529 (1)

소재지: 경기도 의정부시 낙양동 763, 508동 13층 1301호 (낙양동, 반도유보라아이비파크)

용도: 아파트

감정가: 462,000,000원

면적:

* 토지: 55.10㎡ (약 16.67평)

* 건물 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 관련사건, 유동화 물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 관련사건, 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 의정부시 낙양동 소재 "송양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임. 인근에는 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하여 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 인접지와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내.외로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m-30m) 접함, 공공택지지구(민락2), 상대보호구역(낙양2초), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1 (근저당, 신한은행, 2018.01.12 접수, 258,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 주식회사대창개발(소유권보존), 이승복(소유권이전) 등기 이력이 있음.

* 권리 내용:

* 말소 예정 권리: 을1(신한은행 근저당), 을14(주식회사뉴엔터대부 근저당), 을15(주식회사뉴엔터대부 전세권), 을14-1(행복드림금융대부 주식회사 근저당부채권질권), 갑8(주식회사프라미스대부 가압류), 갑9(유에스제십이차유동화전문 임의경매), 갑10(의정부시 압류) 등 다수 권리가 말소될 예정임.

* 기타: 갑7(소유권이전4번신탁등기말소) 등기 확인됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* [주의사항] 임차인의 보증금 및 차임 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 현장 조사 시 정확한 임대차 관계를 추가로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 반도유보라아이비파크

* 주소: 경기도 의정부시 낙양동 763번지 (용민로 304)

* 준공년월: 2017년 09월 22일

* 총세대수: 939세대

* 총동수: 10개동

* 본건 위치: 508동 13층 (최고층 30층)

* 주차 대수: 총 1139대 (세대당 약 1.21대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

* 주변 상권: 단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 의정부시 민락2지구에 위치한 대단지 아파트로, 비교적 신축급에 해당하여 깔끔한 주거 환경을 제공함.

* 교육환경: 본건 남측 인근에 송양중학교가 있으며, 낙양초등학교 등 각급 학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통편의: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 존재하여 주거 만족도를 높여줌.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 자산 유동화 관련 특성이 있어, 거래 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있음.

* 관련 사건: 경매 개시 결정 외 추가적인 관련 사건이 있을 수 있으므로, 법원 기록 열람 등을 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요함.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 함. (현재까지 파악된 바로는 인수 보증금 0원으로 조사됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 낙양동에 위치한 반도유보라아이비파크 아파트로, 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 속합니다. 주변으로는 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 역시 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 입지적 장점이 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단되나, '유동화 물건' 및 '관련 사건'이라는 특이사항이 존재하므로 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 조사되었으나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

감정가는 462,000,000원이지만, 최근 실거래가는 425,000,000원에서 438,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 가격 접근이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 신축급 아파트로 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 주변 생활 인프라가 풍부함.

* 교육 및 교통 여건: 초중고 학군이 인접해 있고, 대중교통 및 차량 접근성이 좋아 주거 편의성이 높음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건임.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 425,000,000원 (3층, 84.9557㎡)

* 430,000,000원 (29층, 84.9454㎡)

* 438,000,000원 (30층, 81.1402㎡)

* 평균 최근 실거래가: 약 431,000,000원

* 감정가: 462,000,000원

* 시세 분석: 본 물건은 13층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 평균인 약 431,000,000원 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 경매 특성상 시세보다 약간 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리 인수 금액: 0원

* 최근 실거래가 범위: 425,000,000원 ~ 438,000,000원

* 감안 사항: 유동화 물건 및 임대차 관계 미상 등의 변수가 있으나, 권리 분석상 문제는 없습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 범위 : 410,000,000원 ~ 430,000,000원

* 권장 입찰가 : 420,000,000원 내외 (경쟁 상황 및 추가 조사를 통해 최종 결정 권장)

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