나이스옥션 법원경매 대전 2023타경6369 [1] 대전광역시 서구 도마동 122-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2023.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "유천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
주상용건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-03)(접합), 가축사육제한구역
(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(존치지역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물로서,

외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

1층은 근린생활시설(카페, 상호 : CAFE533)으로, 2층 및 3층은 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가정용 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) 건물 2층 일부의 대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로
이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰,
주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으
며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경6369 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 대전광역시 서구 도마동 122-24

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,122,166,620원

토지면적: 260.50㎡ (약 78.83평)

토지지분: 260.5㎡ (약 78.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 397.51㎡ (약 120.25평)

건물지분: 397.51㎡ (약 120.25평)

건물 제시외면적: 85.80㎡ (약 25.94평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "유천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 주상용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역(2020-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-03)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역, 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 '을7 근저당권(한밭새마을금고, 650,000,000원, 2016.07.25)' 및 '을1 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 650,000,000원, 2016.11.18)'으로 확인됩니다.

이들 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(갑17 강제경매, 갑18 소유권이전, 갑19 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 해당 임차인들로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 건물감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 및 임차인 현황 상, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

주변은 주상용 건물, 주택 및 상가 혼용 지역으로 형성되어 있습니다.

건물은 1층 근린생활시설(카페), 2층 및 3층 다가구주택으로 이용 중입니다.

4.2. 상권 특성

주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 지역 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

또한, 도마·변동 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

물건지 인근에 유천초등학교가 위치하고 있으며, 일부 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주거 및 상업 혼용 지역 특성상 기본적인 편의시설은 구비되어 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

재정비촉진지구(존치지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한 상태를 확인하여 건축 및 개발 시 법적 제약을 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

건물감정평가서상 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 등재된 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 기타

건물 2층 일부가 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 조사되어, 향후 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물(85.80㎡)을 포함한 일괄 매각이므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 부담은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

현재 도마·변동 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 재정비촉진지구라는 개발 사업 진행으로 인한 소음, 분진 등 일시적인 불편함은 감수해야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구 도마동의 재정비촉진지구 내 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 주택 및 상가 복합 용도로 다양한 수익 창출 가능성.

* 등기부상 추가 부담이 없어 권리 분석상 안전한 편.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다세대 빌라 사례로, 본 물건(근린주택)과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

- 창성빌라 (559-12): 2026.07.08 거래, 130,000,000원, 전용면적 57.86㎡ (약 17.5평)

- 솔밭빌라 (317-74): 2026.07.02 거래, 151,200,000원, 전용면적 47.21㎡ (약 14.3평)

본 물건의 감정가는 1,122,166,620원으로, 토지 260.5㎡ (약 78.83평), 건물 397.51㎡ (약 120.25평) 및 제시외 건물 85.80㎡ (약 25.94평)를 포함하고 있습니다.

감정가는 이를 기준으로 책정되었으며, 특히 도마·변동 재정비촉진지구 개발 사업 진행에 따른 향후 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

현재 부동산 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 1,122,166,620원

인수 보증금: 0원

경매 물건의 경우 통상 감정가의 80%~110% 수준에서 낙찰가가 형성됩니다.

본 물건은 재개발 촉진지구라는 개발 호재가 있어 향후 가치 상승이 기대되므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만 현재 시점에서의 적정 가치를 판단하는 것이 중요하며, 과도한 경쟁은 피해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 1,122,166,620원을 기준으로, 시장 상황과 투자 목적을 고려하여 9억 5천만원부터 11억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최근 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.