나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [9] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [9] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층201호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 2층201호 | 감정가: 433,000,000원 | 최저가: 212,170,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (9)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 2층201호 (현황: 세종특별자치시 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 433,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 74.40㎡ (약 22.5평)

건물지분: 74.4㎡ (약 22.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 송OO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담교차로" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설이 인접해 있지는 않으며, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 배치된 지역으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 유치권, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리 관계가 얽혀 있습니다.

주요 특이사항으로는 유치권 신고가 다수 존재합니다. 구체적으로는 대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지 등이 유치권을 신고하였습니다. 그러나 근저당권자인 남세종농업협동조합은 이들 유치권이 존재하지 않는다는 내용의 법원 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 제출하여, 유치권의 효력에 대한 다툼이 있음을 시사합니다.

또한, 본 건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적은 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 감정평가되었습니다.

대지권과 관련하여 남세종농업협동조합은 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기 청구 소송을 진행하여 관련 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)을 제출한 상태입니다.

현재 등기부등본 및 토지대장 상 본건 소재지는 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있으나, 현황 주소는 '소담동 527번지'로 변경되었습니다.

물리적으로는 대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있는 상태입니다.

이 외에도 관련 사건, 중복병합사건, 중복사건 등이 다수 존재하여 권리 관계가 복잡하므로, 철저한 분석이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 건물이 위치한 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭은 근린생활시설 및 아파트가 밀집된 지역으로, 상업 활동이 가능한 일반상업지역에 속합니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있으며, 광로 및 중로 등 간선도로와 인접하여 접근성이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본 건은 2층 201호입니다.

건물 이용 상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원), 의원 등으로 다양하게 등재되어 있습니다. 하지만 현재 장기 공실 상태이며, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태로 확인되어, 실제 이용 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

주변으로는 아파트 단지가 배후 수요로 존재하며, 상권 활성화 잠재력이 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 건축된 지상 8층 건물에 속합니다. 본 건이 위치한 2층은 74.40㎡(약 22.5평)의 면적을 가지고 있습니다.

건물의 외벽은 페인팅 및 판넬 마감으로 되어 있으며, 내벽은 다양한 내장재로 마감되어 있습니다. 다만, 일부 호실의 경우 내장 공사가 중단된 상태입니다. 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소방 설비, 그리고 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

접근성이 좋은 편으로, 남동측으로는 폭 40미터 내외의 넓은 도로, 북서측으로는 폭 15미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제입니다. 대지권의 법적 지위가 불확실하며, 토지 자체도 한국토지주택공사 소유이나 소유권이전등기 청구 소송이 진행 중인 복잡한 상황입니다. 이는 향후 건물 소유주로서의 대지권 확보에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 유치권과 관련된 문제입니다. 다수의 건설사들이 유치권을 신고했으나, 법원 판결로 유치권 부존재 확인이 된 사례가 있습니다. 하지만 물리적으로 유치권 행사 표지가 부착되어 있어, 경매 낙찰 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

셋째, 건물의 현황 문제입니다. 장기 공실 상태이며, 일부 호실의 내장 공사가 중단된 점 등은 건물의 관리 상태가 양호하지 않음을 시사합니다. 낙찰 후 보수 및 공사 완료에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 관련, 중복, 병합 사건이 다수 존재하는 점은 본 건과 관련된 법적 분쟁이 광범위하게 이루어지고 있음을 보여주므로, 낙찰 후 예상치 못한 법적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 세종시 소담동의 상업지역에 위치하고 있으며, 일정 수준의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 소유권 분쟁, 유치권 관련 복잡한 법적 문제, 그리고 건물의 장기 공실 및 공사 중단 상태 등 중대한 위험 요소를 다수 안고 있습니다.

현재 상황으로는 명확한 대지권 확보가 불투명하며, 유치권 문제 역시 법적 판단과 별개로 실질적인 분쟁의 소지가 남아 있습니다. 또한, 건물의 현재 상태를 고려할 때 추가적인 투자나 관리가 불가피해 보입니다.

이러한 복합적인 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 법률 검토와 현장 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 리스크 대비 상당한 가격 메리트가 있을 경우에만 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 높은 리스크만큼이나 잠재적 투자 기회를 가질 수 있는 특징이 있습니다.

첫째, 세종시 신도시 개발 지역 내 상업용지라는 점에서 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 꾸준히 개발이 진행되는 세종시의 특성상, 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

둘째, 복잡한 권리 관계로 인해 경매 과정에서 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 이러한 가격 메리트를 통해 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

셋째, 모든 법적 문제가 원만하게 해결된다면, 상가 및 오피스텔로서의 본연의 가치를 회복하고 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

넷째, 현재 장기 공실 상태이며 일부 공사가 중단된 점은, 낙찰 후 정상화 작업을 통해 가치를 재상승시킬 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계