나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [7] 세종 소담동 OOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 놀민 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트, 개발예정부지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제101호 외 33개호로서,

-외벽: 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감 등.

-내벽: 내장재 마감 등.(본건 23,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38 은 일부 내장공사 중단상태 등 임)

-바닥: 바닥마감재 마감 등.

-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건은 공히 장기 공실 등의 상태로서 경매 진행 및 응찰시 시설 및 관리상태 등에 대한 별도의 확인이 필요하다고 판단됨.

본건(1,2,3,7,9,10): 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 등임.

본건(11,13,14,15,16,17,18): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 등임.

본건(19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29): 공부상 교육연구시설(학원) 등임.

본건(30,31,32): 공부상 제1종근린생활시설(의원) 등임.

본건(33,34,35,36,37,38,39): 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 등임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 공히 남동측으로 노폭 40 미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 15 미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

본건 공히 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

본건 소재지는 등기사항전부증명서(집합건물) 상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭' 으로 등재되어 있으나, 현황 ""소담동 527번지""(2020.11.17) 변경)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시 및 대지권종류, 대지권비율 등의 사항이 미등록된 상태로 조사되며 귀 법원의 [평가명령]상에서도 대지권을 제외한 건물만의 평가로 의뢰되었으나, 일반적으로 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며 통상 건물소유자에게 추후 적정대지권 면적이 배분 및 이전될 것을 전제로 분양 및 거래가 이루어지고 가격이 형성되는 점 등을 종합적으로 감안하여 본건 감정평가에서는 적정 대지권 면적이 당해 구분건물에 배분될 것을 전제로 하여 적정대지권 면적을 포함한 구분건물 일체를 일괄로 하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

- 본건 대지권의 대상이 되는 ""세종특별자치시 소담동 527 번지""는 등기사항전부증명서(토지) 및 토지대장 상 ""한국토지주택공사"" 소유로 등록되어 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고 하시기 바람.

-본건 중 일부의 전용부분 및 공용부분 등은 장기 공실 및 내장 공사 중단 등으로 그 관리상태가 의문시 되는바 그 관리상태 등에 대해서는 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자 남세종농업협동조합으로부터 유치권부존재확인판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있음
대지권미등기이며, 대지권유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 한 대지에 대한 소유권이전등기청구소송 판결 제출되어 있음(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)
본건 소재지는 현황 '소담동 527번지'이고, 등기사항전부증명서 및 토지대장상 '한국토지주택공사'소유임
대양종합건설(주)에서 유치권행사중이라는 표지가 부착되어 있음
농업협동조합자산관리회사 등이 한국토지주택공사 등을 상대로 대전지방법원 2024가합206900 소유권이전등기청구의소 진행중임(2026. 1. 13. 정정‧변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 대전지방법원 2019타경9613 (7) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 채권자는 송OO이며, 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 유림빌딩 내 상가입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

현재 소재지는 세종특별자치시 소담동 332-2 유림빌딩 1층 114호이나, 현황 및 등기사항전부증명서/토지대장상으로는 '세종특별자치시 소담동 527번지'이며, 건축물대장상으로는 '세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동)'입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 8층 건물 내 1층 114호에 해당합니다.

건물의 주된 용도는 교육연구시설이며, 제1, 2종 근린생활시설 및 사무실 등으로도 이용되고 있습니다. 본건(114호)의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 928,000,000원입니다.

토지 면적은 0.00㎡이며, 토지 지분은 0㎡로 기재되어 있습니다.

건물 면적은 전용면적 56.45㎡ (약 17.08평)이며, 건물 지분 역시 56.45㎡입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '소담교차로' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 및 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 남동측으로 폭 40미터 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준권리

등기부등본 요약에 따르면, 본건 건물의 최초 소유권 보존 등기자는 주식회사 유림입니다.

말소기준권리는 2019년 6월 20일자 세종특별자치시의 압류(갑2) 등기입니다. 이에 따라 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

본 경매 사건의 채권자는 송순희(갑3) 외 다수이며, 등기부채권 총액은 31,396,357,641원입니다. 남세종농업협동조합은 근저당권자(을1) 및 가압류권자(갑7, 갑14)로서 상당한 금액을 채권으로 보유하고 있습니다.

3.3. 유치권 현황 및 법적 판단

유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권부존재확인 소송(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)에서 승소 판결을 받아 제출된 상태입니다. 그러나 대양종합건설(주)에서는 여전히 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 대지권 미등기 및 토지 소유권

본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없습니다. 현재 토지(세종특별자치시 소담동 527번지)는 등기부 및 토지대장 상 한국토지주택공사(LH) 소유로 등록되어 있습니다. 다만, 감정평가 시 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 평가되었으며, 향후 구분소유 건물에 적정 대지권이 배분 및 이전될 것을 전제로 가격이 형성된 것으로 보입니다.

3.5. 관련 소송 및 법적 분쟁

대지권과 관련하여 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 진행하여 판결을 받은 바 있습니다(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341).

또한, 농업협동조합자산관리회사 등도 한국토지주택공사 등을 상대로 소유권이전등기 청구 소송(대전지방법원 2024가합206900)을 진행 중입니다(2026. 1. 13. 정정·변경). 이는 토지 소유권 관련 분쟁이 지속되고 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물(유림빌딩)은 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건 114호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있습니다. 다만, 건물 내 일부 호실은 공사 중단 상태이거나 장기 공실인 경우가 있어, 본건의 실제 이용 상태 및 시설 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4.2. 현재 공실 상태

본건을 포함한 건물 내 다수 호실이 장기 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 따라서 경매 진행 시 시설 및 관리 상태를 면밀히 확인해야 하며, 임대 수익 창출까지는 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 개발 예정 부지 등이 혼재된 상권으로, 주변 주거민 및 신규 개발에 따른 잠재 고객을 확보할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주거 밀집도

본건 인근에 다수의 아파트 단지가 위치하고 있어, 상업 시설의 잠재적 수요가 존재합니다.

5.2. 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반적인 근린상가 밀집 지역임을 고려할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 지도 서비스 등을 통한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 소유권 분쟁

가장 큰 리스크 요인으로, 대지권이 미등기 상태이며 토지 소유권에 대한 법적 분쟁이 진행 중입니다. 이는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 유치권 관련 소송 및 현장 표기

유치권부존재확인 판결이 있음에도 불구하고, 현장에 유치권 행사 표지가 부착되어 있어 잠재적인 분쟁 가능성이 상존합니다.

6.3. 장기 공실 및 시설 관리 상태

건물 내 다수 호실이 장기 공실 상태이며, 일부 호실은 내부 공사가 중단된 점은 건물 전체의 관리 상태 및 공실 해소를 위한 노력이 필요함을 시사합니다.

6.4. 미완공 내부 공사

제공된 자료에 따르면 일부 호실의 내장 공사가 중단된 상태이며, 이는 내부 수리 및 완공에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.5. 복잡한 법적 권리관계

다수의 채권자가 존재하고, 유치권, 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송 등 복잡한 법적 권리관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 세종시 개발 지역 내 상가로서 잠재적 가치가 있으나, 대지권 미등기, 토지 소유권 분쟁, 유치권 관련 이슈, 장기 공실 등 다수의 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 토지 관련 소송 결과에 따라 본건의 가치에 상당한 변동이 있을 수 있으므로, 철저한 법률적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

세종시의 개발 계획과 맞물려 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 주변 주거 단지 및 개발 예정지에 따른 미래 수요가 기대됩니다.

8.2. 감정가 대비 가치

본건의 감정가는 928,000,000원입니다. 만약 제시된 다양한 리스크를 상쇄할 만큼의 충분한 할인율을 적용한다면, 잠재적 가치에 비해 매력적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 향후 가치 상승 요인

대지권 문제가 원만히 해결되고, 건물 내 공실이 해소된다면, 지역 상권 발달과 함께 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 다수의 소송 진행, 유치권 분쟁 가능성, 장기 공실 등 상당한 투자 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 감정가는 928,000,000원이나, 상기 리스크들을 감안할 때, 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 구체적인 예상 입찰가는 관련 법률 전문가 및 경매 전문가와의 상담을 통해, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.