나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [7] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [7] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층114호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층114호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층114호 | 감정가: 928,000,000원 | 최저가: 454,720,000원 | 용도: 근린상가

1. 대전지방법원 2019타경9613 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (7)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 1층 114호 (현황: 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설 (구체적으로는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설(의원) 등)

감정가: 928,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 56.45㎡ (약 17.08평)

건물지분: 56.45㎡ (약 17.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 최고의 입지:

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지 및 개발 예정 부지가 혼재되어 있어 배후 수요와 미래 가치를 동시에 갖춘 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 남동측으로는 노폭 40미터 내외의 광로, 북서측으로는 노폭 15미터 내외의 중로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 기능의 발달이 기대되는 지역입니다.

1.3. 권리분석:

본건과 관련하여 여러 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

우선, 다수의 건설사(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)에서 유치권을 신고하였습니다. 그러나 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권부존재확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 제출한 상태이므로, 유치권의 효력이 인정되지 않거나 제한될 가능성이 높습니다.

또한, 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적 확인이 어려운 상황입니다. 감정평가 시 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으므로, 추후 대지권이 정상적으로 배분될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

특히, 본건 대지권의 대상이 되는 '세종특별자치시 소담동 527번지'는 현재 등기사항전부증명서 및 토지대장 상 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다. 이에 따라 남세종농업협동조합은 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기청구소송을 진행하여 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)을 받은 상태입니다. 이러한 상황은 향후 대지권 확보 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

현재 건물에는 대양종합건설(주)에서 유치권을 행사 중이라는 표지가 부착되어 있는 상태입니다.

1.4. 상권분석:

본건이 소재한 세종특별자치시 소담동은 행정중심복합도시의 일부로서, 지속적인 인구 유입과 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. "소담교차로" 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에는 아파트 단지 및 다른 근린생활시설들이 밀집해 있어 풍부한 잠재 고객층을 확보할 수 있습니다.

건물의 용도가 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 다양하게 활용될 수 있어, 학원, 병원, 음식점, 소매점 등 여러 업종의 입점이 가능합니다. 이는 상권의 다각화 및 활성화에 기여할 수 있는 요인입니다.

다만, 현재 본건은 장기 공실 상태이며, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태로 관리상태에 대한 확인이 필요합니다. 이는 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음을 의미하며, 공실률 관리가 중요한 과제가 될 것입니다.

1.5. 생활정보:

세종특별자치시 소담동은 행정수도로서의 기능 강화와 함께 교육, 문화, 생활 편의 시설이 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. "소담교차로" 인근은 교통의 요지로서, 다양한 대중교통 노선이 운행되고 있어 시내외 이동이 편리합니다.

주변에 공원, 녹지 공간 등 생활 환경이 조성될 가능성이 높으며, 행정기관 및 관련 시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다. 다만, 본건 건물의 구체적인 이용 상태 및 주변 상업 시설의 밀집도, 문화 시설과의 거리 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크:

본건 투자는 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, 유치권 신고가 다수 존재한다는 점입니다. 비록 유치권부존재확인 판결이 제출되었으나, 관련 건설사들과의 추가적인 마찰이나 협상 과정이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

둘째, 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제는 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 대지권이 등기되지 않았고, 토지가 한국토지주택공사 소유라는 점, 그리고 이에 대한 소유권 이전 소송이 진행 중이라는 점은 향후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 정상적인 대지권 배분이 이루어지지 않을 경우, 건물로서의 가치 자체에 영향을 미칠 수 있습니다.

셋째, 장기 공실 상태 및 일부 호실의 내장 공사 중단 문제는 즉각적인 임대 수익 창출을 어렵게 합니다. 이를 해결하기 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

넷째, 장기적인 방치 또는 공사 중단으로 인해 건물의 전반적인 관리 상태가 불량할 수 있으며, 이에 대한 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견:

대전지방법원 2019타경9613 (7) 사건의 본건은 세종시 소담동의 우수한 입지에 위치한 상가/오피스텔/근린생활시설 복합 건물 내 1개 호실입니다. 감정가는 9억 2,800만원이며, 주변 교통 및 개발 환경이 양호하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 관계에서는 유치권부존재 판결로 인해 유치권 관련 위험은 비교적 낮은 것으로 평가됩니다. 그러나 대지권 미등기, 토지의 한국토지주택공사 소유, 그리고 이와 관련된 소유권 이전 소송 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 핵심 리스크입니다. 이러한 대지권 관련 문제가 해결되지 않을 경우, 건물로서의 가치 및 활용에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

현재 장기 공실 및 일부 호실의 공사 중단 상태는 투자 후 수익 발생까지 상당한 시간과 노력이 필요함을 시사합니다. 따라서 본건은 단기 수익보다는 중장기적인 관점에서 접근해야 하며, 관련 법적 이슈와 건물 상태를 충분히 파악한 후에 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트:

* 입지 가치: 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상권에 인접하여 장기적인 시세 상승이 기대됩니다.

* 다목적 활용: 다양한 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 용도 전환이 가능하여 임차 수요 확보가 용이합니다.

* 경쟁력 있는 낙찰가 가능성: 복잡한 권리관계 및 대지권 이슈로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. (단, 추가 비용 고려 필요)

* 미래 성장 잠재력: 세종시의 지속적인 개발과 함께 상권이 활성화되면 상당한 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과:

주변 시설 검색 결과, 본건이 위치한 세종특별자치시 소담동 527번지 일대는 신규 주거 단지 및 상업 시설이 개발 중인 지역으로 확인되었습니다. "소담교차로"는 주요 도로의 교차점으로, 교통의 요지 역할을 하고 있으며, 인근에는 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 개발 예정 부지들이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 현재 시점에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 예정 부지가 많아 향후 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계