나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [6] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [6] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 1층112호 근린상가 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층112호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 1층112호 | 감정가: 669,000,000원 | 최저가: 327,810,000원 | 용도: 근린상가

1. 대전지방법원 2019타경9613 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (6)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 1층 112호 (현황: 소담동 527번지)

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 669,000,000원

건물 면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

토지 지분: 0㎡ (대지권 미등기, 토지 소유주: 한국토지주택공사)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 송OO

1.2. 입지 조건

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담교차로" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 개발 예정 부지들이 혼재되어 있어 신흥 지역으로서의 발전 가능성을 보여줍니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다. 남동측으로는 폭 40미터 내외, 북서측으로는 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 관계는 유치권 신고와 대지권 미등기 문제입니다. 다수의 유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜ 등)가 접수되었으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 제출하여 법적으로 유치권의 효력이 부정될 가능성이 높습니다. 대지권은 현재 미등기 상태이며, 대지권의 정확한 유무 및 면적은 확인할 수 없으나, 최저 매각 가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 또한, 대지에 대한 소유권이전등기청구 소송 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있으며, 등기부등본 및 토지대장 상 본건 토지는 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다. 현장에는 대양종합건설(주)에서 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있으나, 법적 판단을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 건물 및 상권 분석

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 1층 112호로서, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등 일반적인 마감을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태이며, 전반적으로 장기 공실 상태로 추정됩니다. 따라서 입찰 시 시설 및 관리 상태에 대한 상세한 확인이 필요합니다. 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점), 제2종 근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원), 의원 등 다양하게 등록되어 있어 활용도가 높습니다. 주변 상권은 신흥 개발 지역으로, 상업 시설 및 주거 시설이 복합적으로 발달하고 있으며, 향후 지속적인 성장이 예상되는 지역입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건이 소재한 세종시 소담동 지역은 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 소담교차로 인근에 위치하여 세종시 주요 관공서 및 상업 지구로의 접근성이 좋습니다. 또한, 간선도로 및 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 현재까지 파악된 바로는, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다. 최근 2025년 1월 21일부터 세종남부 BRT 환승센터가 운영을 시작하여 대중교통 접근성이 더욱 향상되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 및 복잡한 토지 소유권 관련 법적 문제들입니다. 대지권이 명확하지 않아 향후 소유권 행사나 재산권 행사 시 불확실성이 존재할 수 있습니다. 또한, 토지 소유주가 한국토지주택공사인 점과 관련된 소송 내역은 추가적인 법적 검토를 필요로 합니다. 유치권 관련 문제는 법원의 판결로 부존재 확인이 되었으나, 관련 당사자 간의 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 건물 역시 일부 호실의 공사 중단 및 장기 공실로 인해 관리 상태가 불량할 수 있으며, 이를 원상 복구하기 위한 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 공부 상 소재지와 현황 지번이 다른 점도 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

세종시 소담동의 상업 지역에 위치한 본 물건은 입지 자체만으로는 발전 잠재력이 있는 것으로 평가됩니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 복잡한 법적 분쟁 이력, 건물 내 일부 공실 및 공사 중단 등 여러 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 유치권 관련 문제는 법원의 판단으로 일정 부분 해소된 것으로 보이나, 대지권 및 토지 소유권 관련 불확실성은 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요소입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 관련 법률 전문가의 자문을 거쳐 철저한 권리 분석과 현장 실사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 세종시 신규 개발 지역의 중심 상권에 위치하여 장기적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있다는 잠재력을 가지고 있습니다. 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 투자 유연성이 높습니다. 복잡한 권리 관계와 건물 상태로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 앞서 언급된 여러 위험 요소를 충분히 고려하고, 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 투자 가치를 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계