나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [36] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 8층807호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [36] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 8층807호 업무시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 8층807호
• 용도: 업무시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 8층807호 | 감정가: 394,000,000원 | 최저가: 193,060,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 건은 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 8층807호에 소재하며, 등기부상 주소와 현황 주소가 다를 수 있습니다. 현황상으로는 세종특별자치시 소담동 527번지에 해당합니다. 본 건물의 용도는 상가, 오피스텔, 근린생활시설로 복합적으로 사용 가능합니다. 감정평가액은 394,000,000원입니다.

1.1. 1.면적 정보

건물 면적은 95.53㎡이며, 이는 약 28.9평에 해당합니다. 토지 면적 및 토지 지분은 0㎡로, 구분건물이므로 건물 자체의 면적이 매각 대상의 핵심이 됩니다.

1.2. 매각 대상 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다. 경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 송OO입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, '소담교차로' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 개발 예정 부지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 또한, 세종경찰청이 인근에 있으며, 2031년에는 세종지방법원 및 세종지방검찰청이 예정되어 있어 행정 타운과 근접한 입지를 자랑합니다. 주변에는 글벗초등학교, 소담초등학교, 글벗중학교, 소담중학교, 소담고등학교 등 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본 건 주변에서 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 유치권, 대지권 미등기, 관련 사건, 중복 병합 사건, 중복 사건 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

유치권 신고(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지)가 있으나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 유치권 효력은 없을 것으로 보입니다.

대지권은 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 면적은 알 수 없으나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 감정평가되었습니다 [제공 정보, 기타참고사항].

남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 대지권에 대한 소유권 이전 등기 청구 소송(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)을 진행 중이며, 현재 해당 대지(소담동 527번지)는 한국토지주택공사 소유로 등록되어 있습니다 [제공 정보, 감정평가서요약].

주의사항으로, 807호를 포함한 여러 호실(305, 506, 507, 508, 606, 607, 608, 804, 806, 807호 등)은 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태이며, 본건(807호) 역시 일부 내장 공사 중단 상태 등으로 관리 상태 확인이 필요합니다 [제공 정보, 주의사항, 감정평가서요약].

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 소담동은 세종시의 3-3 생활권으로, 주거와 상업, 행정 기능이 복합된 지역입니다. 감정평가 요약에 따르면, 본 건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설(의원), 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 용도 구분이 되어 있어 다양한 업종의 잠재력을 가지고 있습니다 [제공 정보]. 세종시 상권은 인구 증가와 함께 역동적으로 변화하고 있으며, 생활권별로 상권이 재편되는 추세를 보입니다. 특히 학원, 음식점, 커피숍 등의 편의시설이 꾸준히 증가하고 있으며, 소담동 역시 관련 시설이 입점해 있습니다. 비록 세종시 일부 신규 상권에서 공실 문제가 대두되기도 했으나, 행정기관 이전 및 인구 유입이 지속되고 있는 세종시의 특성상, 본 건과 같이 초기 단계부터 다양한 용도로 활용 가능한 물건은 향후 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 건은 세종특별자치시의 행정 중심 복합 도시 내에 위치하여, 도심 인프라 이용이 편리합니다. 인근에 학교, 관공서(경찰청, 예정된 법원/검찰청), 상업시설 등이 분포하고 있어 정주 여건이 양호합니다. 또한, 간선도로 접근성이 좋아 세종시 내 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 건물 상세 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 8층 건물 내 807호입니다. 외벽은 페인팅(드라이비트) 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감, 바닥은 바닥 마감재, 창호는 샷시창호 마감 등으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다 [제공 정보]. 그러나 일부 호실은 경계벽 시공이 중단된 상태이며, 807호 역시 일부 내장 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다. 장기 공실 등으로 인해 시설 및 관리 상태 확인이 필수적입니다 [제공 정보, 감정평가서요약].

1.8. 잠재적 리스크

1. 공사 중단 및 미완성 상태: 일부 호실은 경계벽 등 기본적인 공사조차 완료되지 않은 상태로 방치되어 있어, 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

2. 대지권 미등기 및 소유권 분쟁: 대지권이 미등기 상태이며, 대지 소유권에 대한 법적 분쟁이 진행 중입니다. 이는 향후 대지권 확보 과정에서 불확실성을 야기할 수 있으며, 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 장기 공실 및 관리 상태: 현재 장기 공실 상태이며, 공사 중단으로 인해 건물 관리 상태가 불량할 가능성이 높습니다. 이를 해소하기 위한 상당한 노력이 필요할 수 있습니다.

4. 유치권 신고 존재: 다수의 유치권이 신고되었으나, 부존재 판결이 제출된 상황입니다. 다만, 관련 법적 절차의 최종 확정 여부 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 세종시 상가 시장의 공급 과잉 우려: 일부 유튜브 자료에 따르면 세종시 내 상가 공급 과잉으로 인한 공실 문제가 언급된 바 있어, 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 세종시 신행정수도 핵심 지역에 위치하며, 다양한 용도로 활용 가능한 상가/오피스텔 건물입니다. 주변 개발 계획과 행정기관의 이전 등으로 향후 잠재력은 있으나, 현재 공사 중단 상태, 대지권 미등기 및 소유권 분쟁, 장기 공실 등의 심각한 하자 및 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 해결하는 데 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 따라서 본 건은 명확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 추가적인 리스크를 확인하고, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 낮은 감정가 대비 잠재력: 심각한 하자에도 불구하고, 감정가가 낮게 책정될 여지가 있어 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

2. 입지적 강점: 세종시의 행정 중심지에 위치하며, 향후 도시 발전에 따른 수혜를 기대할 수 있는 지역입니다.

3. 다양한 활용 가능성: 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등 다용도 활용이 가능한 상품입니다.

4. 문제 해결 시 높은 시세 상승 기대: 공사 중단, 대지권 및 소유권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 상권 활성화와 함께 상당한 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계