나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [34] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 8층804호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [34] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 8층804호 업무시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 8층804호
• 용도: 업무시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 8층804호 | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 121,030,000원 | 용도: 업무시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (34) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (34)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 8층804호 (현황: 세종특별자치시 소담동 527번지)

건물용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 247,000,000 원

토지면적: 0.00㎡ (토지분 0㎡)

건물면적: 59.37㎡ (약 17.96평) (건물 지분 59.37㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '소담교차로' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 개발 예정 부지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 남동측으로 폭 약 40미터의 광로와, 북서측으로 폭 약 15미터의 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

*주변 시설 분석 (외부 정보 검색 기반)*

세종시 소담동 527번지 일대는 계획된 신도시 지역으로, 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다. '소담교차로'를 중심으로 상업 활동이 활발하며, 다수의 근린생활시설이 운영 중입니다. 인근에 학교(상대보호구역 명시)가 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 다수의 특이사항 및 주의사항을 포함하고 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

유치권 신고가 다수(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지) 존재하나, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)을 제출하여 그 효력이 불확실할 수 있습니다.

대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적 산정이 어렵습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

남세종농업협동조합은 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기청구 소송을 진행하였고, 이에 대한 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있어 토지 소유권 관련 법적 쟁점이 존재합니다.

본건 소재지는 등기부등본상 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'이나, 현황은 '소담동 527번지'로 변경되었으며, 해당 토지는 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 유림빌딩은 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

건물 내 일부 호실(305, 506, 507, 508, 606, 607, 608, 705, 706, 707, 708, 804, 806, 807호)은 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태입니다. 이는 건물 전체의 미관 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 일부 공실 및 관리 부실 상태가 우려됩니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점, 의원), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원) 등으로 다양하게 구분되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

장기 공실 상태로 확인되어, 임대 및 시설 관리 상태에 대한 별도의 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본건 건물은 기본적인 위생 및 급배수, 전기, 소방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변은 주거 지역(아파트)과 상업 시설이 혼재되어 있어, 직주근접이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

미완공 호실 및 공사 중단 상태: 일부 호실은 경계벽 등이 시공되지 않아 공사가 중단된 상태이며, 이는 즉시 사용 수익에 제약을 줄 수 있습니다.

유치권 및 관련 법적 분쟁: 유치권 신고가 존재하며, 대지권 미등기 및 토지 소유권 이전 관련 소송 등 복잡한 법적 쟁점이 남아 있습니다. 비록 유치권 부존재 판결이 제출되었으나, 관련 소송 결과 및 향후 처리 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다.

대지권 미등기: 구분건물 소유자가 건물과 함께 소유권을 주장할 수 있는 대지권이 미등기 상태로, 향후 대지권 이전 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

장기 공실 및 관리 상태: 다수의 호실이 장기 공실 상태이며, 공사 중단 등으로 인해 건물 및 각 호실의 관리 상태가 양호하지 않을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

건물 전체의 공사 중단 상태가 건물 가치 및 향후 매각에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종시 신도시의 주요 교차로 인근에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 다양한 용도로 활용 가능한 상가 및 오피스텔 물건입니다.

그러나 다수의 호실에서 공사가 중단된 상태이며, 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송, 유치권 분쟁 등 복잡한 권리 관계 및 하자 요인이 산재해 있습니다.

이러한 문제들은 물건의 가치를 저하시키는 요인이 될 수 있으며, 낙찰 후에도 상당한 시간과 비용을 들여 해결해야 할 과제입니다.

따라서 본건은 권리 분석 및 하자 보수에 대한 충분한 지식과 자본, 그리고 인내심을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

양호한 입지 조건: 세종시 신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 용도 활용 가능성: 근린생활시설, 상가, 오피스텔 등 복합 용도로 활용 가능하여 업종별 수요에 맞춰 탄력적인 운영이 가능합니다.

잠재적 가치 상승 기대: 현재는 공사 중단 및 복잡한 권리 관계로 인해 저평가되어 있으나, 문제 해결 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계