나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [30] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 7층705호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [30] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 7층705호 업무시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 7층705호
• 용도: 업무시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 7층705호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 149,450,000원 | 용도: 업무시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (30) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 대전지방법원 2019타경9613 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 7층 705호이며, 용도는 상가, 오피스텔, 근린생활시설입니다. 감정평가액은 305,000,000원입니다. 토지면적은 0.00㎡이며, 토지지분 또한 0㎡입니다. 건물면적은 74.10㎡(약 22.41평)이며, 건물지분 역시 74.1㎡입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, '소담교차로' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지 및 개발 예정 부지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 버스정류장이 인접해 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 소담동에는 한국전력공사 세종통합사옥, 세종경찰청, 세종상공회의소 등 주요 공공기관이 위치해 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건에는 유치권 신고가 다수(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지) 존재하나, 근저당권자인 남세종농업협동조합으로부터 유치권 부존재 확인 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 유치권 성립 여부는 추가적인 법적 판단이 필요할 수 있습니다. 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없으나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 또한, 남세종농업협동조합이 한국토지주택공사 등을 상대로 제기한 대지에 대한 소유권이전등기 청구 소송 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있어 토지 소유권 관련 변동 가능성을 확인해야 합니다. 현황상 소재지는 '소담동 527번지'이며, 등기사항전부증명서 및 토지대장 상에는 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 상가, 오피스텔, 근린생활시설 용도로 활용 가능한 복합건물 내 위치하고 있습니다. 공부상 기재된 용도는 제1종근린생활시설(소매점, 의원), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원) 등으로 다양하게 분류되어 있습니다. 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 수요층이 존재합니다. 다만, 현재 일부 호실의 공사가 중단되고 장기 공실 상태인 점은 상권 활성화에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 건물 상태 및 특징

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 8층 건물 내 7층 705호입니다. 외벽은 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감, 바닥은 바닥마감재, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다. 그러나 305호, 506호, 507호, 508호, 606호, 607호, 608호, 705호, 706호, 707호, 708호, 804호, 806호, 807호 등 다수의 호실은 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태이며, 일부 호실은 내장 공사가 중단된 상태입니다. 또한, 현재 다수의 호실이 장기 공실 상태로 이용되고 있어, 시설 및 관리 상태에 대한 별도의 확인이 필요합니다.

1.6. 생활정보

교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 소담교차로가 인근에 위치해 있어 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주거 단지 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 다수의 호실에 대한 공사 중단 및 미완성 상태입니다. 이는 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 높이며, 준공 및 사용승인에 난항을 겪을 수 있습니다. 대지권 미등기 및 토지 소유권 관련 소송 진행 중이라는 점도 잠재적인 위험 요소입니다. 유치권 신고가 있으나 법원 판결이 있어 그 효력은 확인이 필요합니다. 장기 공실 상태와 관리 상태 미확인 또한 인수 후 즉각적인 수익 창출에 어려움을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 세종시 내 3-3생활권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 공사 중단 및 미완성 상태, 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송 등 다수의 심각한 하자를 안고 있습니다. 감정가는 3억 5백만원이나, 이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 투자가 상당할 것으로 예상됩니다. 유치권 문제도 법원의 판단이 있지만, 관련 소송 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

공사 중단된 상태로 인해 현재 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 공사 완료 및 법적 문제 해결 시 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 행정중심복합도시로서의 세종시의 미래 가치와 소담동 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건은 투자 경험이 풍부하고, 하자 보수 및 법적 리스크를 해결할 수 있는 자금력과 전문성을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 반드시 법률 전문가 및 건축 전문가와 함께 현장 답사와 권리 분석, 건물 상태 정밀 진단을 철저히 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계