나이스옥션 법원경매 청주 2023타경61079 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 720-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2023.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 "양청중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙중인 주상지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 주상용건물이 소재함.

인접 도로상태

북서측으로 중로한면, 남동？으로 소로한면의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주거용지(2),건폐율60%이하,용적률120%이하,높이 최고3층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지(연락처: 기반성장과 043-201-2473)), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건1 지상의 대상물건2 건물은 건축물대장이 없는 미사용승인 건물로서 채권자대위에 의한 건물 등기사항전부증명서가 있는 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 대상물건1 지상 대상물건2에는 "유치권행사중"이라는 현수막이 부착되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로
외 벽 : 시멘몰탈 마감(드라이비트)
내 벽 : 시멘몰탈 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

1층 : 1개점포, 다가구 2개호
2층 : 다가구 3개호
3층 : 다가구 3개호
4층 : 옥탑층으로 계단실 및 엘리베이터실의 주상용 건물로서 사용승인을 득하지 아니한 공실인 상태임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건축물대장이 없는 미사용승인의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미사용승인의 공실인 상태임.
건물외벽에 유치권행사중이란 현수막이 부착되어 있음.
대상물건2는 채권자 대위에 의해 건물등기사항전부증명서에 등기된 건물로서 등기된 사항이 건축인허가권자에 의해 사용승인과 건축물대장 등재 등재를 담보하지는 아니한 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.
공사는 100% 완료가 아닌 미마감 상태로서 이를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각.
2번 목록 건물은 미완공된 건물이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 존재하지 않음.
2024.01.26.자로 유치권신고[공사대금 623,518,510원, 신고인 대표 주식회사 지앤월드, 주식회사 대원전력, 주식회사 신성석재, 하늘건축 양인모]를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 이에 대하여 유치권부존재확인소송이 진행중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 청주지방법원 2023타경61079 (1)

1.1. 2. 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 720-5

1.1. 3. 용도: 근린주택

1.1. 4. 감정가: 702,748,000원

1.1. 5. 토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

1.1. 6. 건물면적: 284.16㎡ (약 85.96평)

1.1. 7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 9. 채권자: 한OOOOOO (기록상 '한밭새마을금고'가 채권자 및 임의경매 개시 채권자로 보임.)

1.2. 건물 상태 및 특이사항

1.2. 1. 2번 목록 건물은 미완공 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않음.

1.2. 2. 2024.01.26. 유치권 신고(공사대금 623,518,510원)되었으나, 성립 여부는 불분명하며 현재 유치권 부존재 확인 소송 진행 중.

1.2. 3. 건물 외벽에 "유치권 행사 중" 현수막 부착.

1.2. 4. 공사 완료 100%가 아닌 미마감 상태로 평가에 반영됨.

1.3. 등기부채권 총액

1.3. 1. 토지 등기부채권 총액: 1,699,271,593원 (말소 기준 권리 '을5' 근저당권 720,000,000원 외 다수)

1.3. 2. 건물 등기부채권 총액: 1,734,728,380원 (말소 기준 권리 '을1' 근저당권 720,000,000원 외 다수)

1.3. 3. *주의: 건물 등기부 요약 상 '갑2' 가압류 (채권자: 한밭새마을금고, 금액: 406,588,800원)는 '인수'로 표기되어 있음. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높은 권리이므로 매우 주의해야 함.

2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 720-5에 소재.

* "양청중학교" 서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 주상지대.

* 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 2.2. 교통 상황

* 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통.

* 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지 (건폐율 60% 이하, 용적률 120% 이하, 최고 3층).

* 지구단위계획구역 (오창과학산업단지).

* 도로 접합: 북서측 중로 1면, 남동측 소로 1면.

* 가축 사육 제한 구역 (전부 제한).

* 지방 산업 단지 (오창과학산업단지).

3. 권리분석

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* 3.1. 현황 요약

* 등기부 상 다수의 압류, 가압류, 근저당, 지상권 등이 존재하였으나, 대부분 말소되었음.

* 말소 기준 권리는 토지 을5 (한밭새마을금고 근저당, 2021-05-07) 및 건물 을1 (한밭새마을금고 근저당, 2023-11-13).

* 단, 건물 등기부의 '갑2' 가압류 (채권자: 한밭새마을금고, 금액: 406,588,800원)는 '인수'로 표기되어 있어 해당 금액을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 매우 높음.

* 3.2. 유치권 분석

* 2024.01.26. 유치권 신고 (총 623,518,510원, 신고인: 주식회사 지앤월드, 주식회사 대원전력, 주식회사 신성석재, 하늘건축 양인모).

* 유치권 성립 여부는 불분명하며, 현재 유치권 부존재 확인 소송 진행 중.

* 부동산 외벽에 "유치권 행사 중" 현수막 부착 확인.

* 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 부담이 발생할 수 있음.

* 3.3. 임차인 현황

* 제공된 임차인 명단은 다수이나, 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자, 대항력 등 모든 정보가 '0원' 또는 공란으로 기재되어 있음.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 정보 누락으로 인해 실제 권리관계는 다를 수 있어 추가 확인 필요.

* *주의: 명시된 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

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* 4.1. 지역적 특성

* 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로, 상권은 아직 발전 중인 단계로 판단됨.

* 1층에 점포가 있는 근린주택 형태.

* 4.2. 상권 내 경쟁

* 주변 환경이 주거지 위주로 구성되어 있어, 근린생활시설로서의 잠재력은 있으나 경쟁 환경에 대한 구체적인 정보 부족.

5. 생활정보

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* 5.1. 편의시설

* 인근 "양청중학교"가 위치하며, 지방도가 있어 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됨.

* 5.2. 주변 환경

* 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있을 것으로 보임.

* 제시된 정보만으로는 혐오시설 유무를 판단하기 어려움. 해당 부분은 별도의 외부 조사를 통해 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 건물 미준공 및 무사용승인

* 건물이 미완공 상태이며 건축물대장이 없어 사용승인 관련 문제 발생 가능성.

* 준공 및 사용승인 절차 이행 필요성이 있을 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능.

* 6.2. 유치권 존재 및 소송 진행

* 금액이 큰 유치권(6.2억 원)이 신고되었고, 현재 해당 유치권의 성립 여부에 대한 법적 분쟁(유치권 부존재 확인 소송)이 진행 중.

* 소송 결과에 따라 유치권이 인정될 경우, 해당 금액을 추가로 부담하거나 법적 다툼에 휘말릴 위험이 매우 큼.

* 6.3. 건물 등기부 상 '인수' 권리

* 건물 등기부 상 '갑2' 가압류 (한밭새마을금고, 4.06억 원)가 '인수'로 표기되어 있음. 이는 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 가능성을 시사하며, 경매 물건에서 매우 중대한 위험 요소.

* 6.4. 미확인 임차인 권리

* 모든 임차인이 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 정보 부족으로 실제 권리관계 확인 필요. (단, 본건의 경우 보증금/차임이 모두 0원으로 되어 있어 실질적인 권리관계는 낮아 보임.)

7. 종합 의견

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본 물건은 미완공 상태의 근린주택으로, 6.2억 원에 달하는 유치권 신고 및 해당 유치권의 성립 여부에 대한 소송 진행이라는 중대한 리스크를 안고 있음. 더불어 건물 등기부 상 '인수'로 표시된 4.06억 원 상당의 가압류는 낙찰자에게 상당한 추가 부담을 줄 수 있는 매우 심각한 위험 요소임. 이러한 중대한 법적 리스크들로 인해 일반적인 경매 물건보다 매우 신중한 접근이 필요하며, 법적 문제 해결 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 함.

8. 투자 포인트

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* 8.1. 잠재적 가치 (리스크 해결 시)

* 만약 유치권 문제가 원만히 해결되고, '인수' 권리가 명확히 처리된다면, 향후 건물 완공 및 정상적인 운영을 통해 투자 가치를 회수할 가능성은 있음.

* 오창 과학 산업단지 인근의 입지적 잠재력. (다만, 현재 상태로는 개발 및 운영에 큰 제약이 따름)

9. 예상 입찰가

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* 9.1. 시세 분석의 한계

* 본건과 같은 미완공, 미사용승인, 복잡한 권리관계(유치권, 인수 권리)를 가진 물건의 경우, 주변 시세만을 가지고 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험하며 부정확할 수 있음.

* 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 구체적인 시세 데이터를 확보하기 어려워 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 제한적임.

* 9.2. 감정가 및 리스크 반영

* 감정가: 702,748,000원

* 주요 리스크:

* 유치권 (신고액 623,518,510원) + 소송 비용

* 건물 인수 가압류 (406,588,800원)

* 미완공/미사용승인 건물 처리 비용

* 이러한 잠재적 인수 비용 및 리스크를 고려할 때, 현재로서는 감정가 대비 매우 낮은 금액에서 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됨.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 소송 결과, 인수 권리에 대한 명확한 확인, 건물 완공 및 사용승인에 소요되는 예상 비용 등에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 선행되어야 함.

* 현재 시점에서는, 위에서 언급된 잠재적 부담액(유치권 약 6.2억 + 인수 가압류 약 4.1억 + @)을 감안하여, 감정가(약 7억)를 훨씬 하회하는 수준에서 보수적으로 접근해야 함. 구체적인 금액 제시에는 한계가 있으나, 잠재적 부담액이 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수 있음을 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.