나이스옥션 법원경매 영월 2023타경11420 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 109-18 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)대한감정 · 평가일 2023.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 소재 "대관령초등학교" 북측 근거리
에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 농가주택, 전원주택 등이 소재하는 면소재
지 주변 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교
통 이용여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남서향 경사의 사다리형 토지로서, "대(제시외건부지)"입니다.
기호(2)(3) : 남서향 경사의 일단의 부정형 토지로서, "대(제시외건부지)"입니다.
기호(4) : 남서향 경사의 부정형 토지로서, "임야(토지임야)"입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장 도로가 소재합니다.
기호(2)(3) : 남서측으로 2차선 아스콘포장 도로 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의
콘크리트포장 도로가 소재합니다.
기호(4) : 남측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2)(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 남측 일부 지상에 공부상 등재 되어 있는 제시외건물이 소재합니다.
기호(2)(3) : 본건 토지상에 공부상 등재 되어 있는 제시외건물이 소재합니다.
기호(4) : 해당사항 없습니다.
*별첨 "건축물대장 및 등기사항전부증명서"참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 등 조사치 못한바 경매진행시 별도의 확인 요합니다.
*상기 "I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항"참조.

물건 비고

.공부상 대이나 현황은 일부 나대지, 일부 법면으로 보임
.지상에 소재하는 다수의 수목 및 석축은 매각에 포함하고, 목조데크시설(계단시설)은 매각에서 제외함.
.본건 지상에 소재하는 경량철골조 판넬지붕 단층건물 1동 및 이동가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외
.감정평가액은 위 매각에서 제외되는 제시외 건물의 소재로 인한 제한의 정도를 감안한 가액임.
.남측으로 폭 약4미터 내외의 포장 도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2023타경11420 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 109-18

* 용도: 대지

* 감정가: 188,632,000원

* 토지면적: 1292.00㎡ (약 390.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리에 소재하며, "대관령초등학교" 북측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 농가주택, 전원주택 등이 혼재하는 면소재지 인근의 농촌 지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

물건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장 도로가 접해 있습니다. 일부 필지의 경우 남서측 2차선 아스콘 포장 도로 및 북측 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 준보전산지에 해당합니다. (일부 필지)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 주대천 근저당권 (을2)으로, 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 이해관계인 부재로 임대 관계 등이 조사되지 않았습니다. 잠재적 점유자 또는 미확인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 경매 진행 시 별도의 확인이 반드시 필요합니다.

* 특이사항 및 주의사항

* 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 제시외 건물로 인해 본건 대지 부분에 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 건물은 매각에서 제외되었습니다. 경량철골조 판넬지붕 단층건물 1동 및 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각 대상이 아닙니다.

* 토지 현황은 공부상 대지이나, 일부 나대지 및 법면으로 보입니다.

* 지상 수목 및 석축은 매각에 포함되나, 목조 데크 시설(계단 시설)은 매각에서 제외됩니다.

* 감정평가액은 매각 제외되는 제시외 건물의 소재로 인한 제한의 정도를 감안하여 산정되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 인근에 농경지와 주택이 분포합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 평창군 대관령면 차항리 지역은 전원생활을 선호하는 수요층이 주를 이루고 있으며, 주변 관광지와의 연계성을 고려할 수 있습니다.

* 구체적인 상업 시설 현황 및 상권 활성화 수준은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 대관령초등학교가 있으며, 면소재지 인근의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 주변 환경

농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지의 자유로운 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 매각 제외에 따른 복합성

토지와 건물(제외 대상)이 분리되어 매각되면서, 향후 건물과의 관계 설정 및 토지 이용 계획에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 현황 불일치

공부상 대지이나 실제 법면 등으로 활용되는 부분이 있어, 토지 이용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 이해관계인 미확인

임대 관계 등 이해관계인에 대한 정보가 부족하여, 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 소재의 토지로서, 비교적 조용한 농촌 환경에 위치합니다.

* 주요 쟁점은 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 건물 매각 제외 조치입니다. 이러한 법적, 현황적 복합성으로 인해 토지의 활용성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액은 이러한 제한 요소를 감안하여 산정되었으므로, 입찰 시 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 향후 법정지상권 문제가 해결되거나, 토지 이용 계획을 수립할 경우 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 평창 지역의 자연환경 및 관광 자원과의 연계성을 고려한 투자 목적 (예: 전원주택 부지, 소규모 농장 등)으로 접근할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 관련 이해관계인과의 원만한 협의가 이루어진다면 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 비교, 그리고 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 가치 하락분 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 순수 토지 가치 및 예상되는 추가 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 188,632,000원이지만, 제시된 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가격을 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.