나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105103 [1] 경기도 안양시 동안구 경수대로 947, 2층211호 (비산동,비산화성파크드림) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 "대림대학교" 남측 인근에 위치하고 있으며
부근은 아파트단지 및 상업용빌딩, 업무용빌딩 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통
편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층-지상24층 중 2층 211호로서
(사용승인일 : 2014.10.24)
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (주거용으로 조사됨)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 주차장설비등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약50m-70m 내외의 광대로, 북서측으로 노폭 약8m-10m 내외의 소로를
통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭50m-70m)(접합), 소로2류(폭8m-10m)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(비산성모유치원. 세부사항
은 안양과천교육지원청에 문의바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

소재지: 경기도 안양시 동안구 경수대로 947, 2층211호 (비산동,비산화성파크드림)

건물명: 비산화성파크드림

구분: 오피스텔

건물면적: 72.01㎡ (약 21.78평)

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

사용승인일: 2014년 10월 24일

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 매각 정보

사건번호: 안양지원 2024타경105103 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 323,000,000원

1.3. 권리 분석 요약

선순위 임차권 존재. 대항력 있는 임차인 있음. 관련 사건 있음.

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 비산동에 위치하며, "대림대학교" 남측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 상업용 빌딩, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준입니다. 북동측으로 노폭 약 50m-70m의 광대로, 북서측으로 노폭 약 8m-10m의 소로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형의 평지로, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 1층부터 24층까지 있으며, 본건은 2층 211호입니다. 건물 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스보일러), 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 및 이전 내역과 함께, 압류(안산세무서장, 안양시), 가압류(주택도시보증공사) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 가장 최근 접수된 권리는 2024년 6월 10일 접수된 강제경매 개시 결정(채권자: 김민철)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김민철

* 보증금: 342,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 24일

* 확정일자: 2021년 09월 03일 (등기부상 확정일자 2021-08-27)

* 대항력: 있음

* 권리 분석 상, 김민철 임차인의 주택임차권(을구 5번)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분석됩니다. 임대차 보증금은 343,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 의견

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임차권은 인수되는 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금액이 감정가액보다 높기 때문에, 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액 인수 위험이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 안양시 동안구 비산동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 상업 및 업무 시설이 밀집된 복합 지역입니다. 대림대학교가 인접해 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후 수요가 풍부하며, 상업 지역으로서의 기능도 겸비하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 대림대학교 등 교육 시설이 위치해 있으며, 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 주차 시설이 구비되어 있으며, 주변 상업 시설 및 근린 생활 시설을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 대림대학교가 소재하며, 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김민철의 보증금 343,000,000원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 임차인의 보증금액이 감정가액 323,000,000원을 초과하므로, 실제 낙찰가액으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 기타 권리 관계

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 선순위 임차권 인수가 핵심적인 고려 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금액이 인수될 가능성이 높아, 실질적인 총 매수 비용이 감정가액을 훨씬 상회할 수 있는 고위험 물건입니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 배당 순위 등을 면밀히 파악하고, 인수되는 보증금액을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대림대학교 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 주거용 오피스텔로서 활용 가치 보유.

* 역세권 등 추가적인 교통 호재가 있다면 가치 상승 가능성. (본 정보에는 역세권 관련 내용 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 323,000,000원입니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금이 343,000,000원으로 감정가액을 초과하는 점을 고려할 때, 낙찰가 산정 시에는 최소한 임차인의 보증금액(343,000,000원) 이상이 실질적인 매수 비용이 될 수 있습니다. 따라서, 낙찰 희망가는 현재 시세 및 임차 보증금 인수 금액을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 보증금 인수분을 제외하고 단순 계산하기보다는 총 투입 비용 관점에서 접근해야 합니다. 현재로서는 보증금 인수 위험으로 인해 감정가 수준 이상으로 입찰하기에는 매우 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.