나이스옥션 법원경매 안양 2024타경104902 [1] 경기도 의왕시 장안중앙로 42, 109동 7층704호 (삼동,의왕역 푸르지오 라포레) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)써브감정 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕덕성초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중
제7층 제704호로서, ( 사용승인일자 : 2019.01.18. )
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 입니다.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 입니다.
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 현관, 거실, 주방, 드레스룸 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급,배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 "공동주택(아파트)" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 서측의 진출입로를 통하여 단지 외부의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합),중로1류(폭 20m-25m)(접합),중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경104902 (1)

소재지: 경기도 의왕시 장안중앙로 42, 109동 7층704호 (삼동, 의왕역 푸르지오 라포레)

용도: 아파트

감정가: 717,000,000원

토지면적: 114.52㎡ (약 34.64평)

건물면적: 169.99㎡ (약 51.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총괄표제부상 대지면적: 59,913㎡

총괄표제부상 건축면적: 8,443.024㎡

총괄표제부상 연면적: 157,220.2902㎡

총괄표제부상 총 세대수: 1,068세대

총괄표제부상 총 동수: 14개동

표제부상 건물 층수: 지상 24층

표제부상 전유부분 층수: 7층

표제부상 해당 호수: 704호

사용승인일: 2019년 01월 18일

아파트 전용면적 및 분양면적 정보:

제공된 정보에 따르면 건물면적은 169.99㎡ (약 51.43평)으로, 이는 분양면적에 해당합니다. 통상적인 아파트 면적 비율을 고려할 때, 전용면적은 약 130.79㎡ (약 39.57평)으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕덕성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로상태:

아파트 단지는 서측의 진출입로를 통해 단지 외부의 포장된 도로와 잘 접하고 있습니다.

토지이용계획:

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20-25m) 및 중로3류(폭 12-15m) 등 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

주변 편의시설:

* 교육시설: 의왕덕성초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 단지 인근에 버스 정류장이 있습니다. 의왕역과의 접근성도 양호한 편으로 알려져 있습니다.

* 상업/생활시설: 주변에 근린생활시설이 소재하며, 대규모 아파트 단지로서 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리:

등기부 채권 총액은 816,578,865원입니다. 본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 26일에 접수된 주식회사 하나자산신탁의 가압류(을구 3번)입니다.

인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (손주희)이 등기되어 있으며, 2024년 05월 16일 등기, 2020년 04월 23일 전입 및 확정일자 (1차 2020.04.23., 증액분 2022.04.22.)를 가지고 있습니다. 임차인의 보증금은 425,000,000원입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손

보증금: 425,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-04-23

대항력: 있음

* 임차인: 유

보증금: 425,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-23

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 손 )

보증금: 375,000,000원

전입/확정일자: 2020-04-23

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 손 )

보증금: 425,000,000원 (1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함)

확정일자: 2022-04-22

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서 상 인수 가능성 명시됨)

1.3. 상권분석

본 물건은 의왕역 푸르지오 라포레 단지 내에 위치하며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 단지 규모가 크고 신축 아파트 단지이므로, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다. 의왕장안지구 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 규모 및 구성:

총 1,068세대로 이루어진 대단지 아파트이며, 12개 동, 최고 24층 규모입니다. 2019년 1월에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

내부 시설:

본 세대는 방 4개, 욕실 2개, 현관, 거실, 주방, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 주차장 등의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

교통 및 접근성:

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 의왕역과의 접근성도 양호하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 가능성:

가장 중요한 리스크 요인으로, 을구 3번 주택임차권(손주희, 보증금 425,000,000원)의 경우 배당으로 전액 변제되지 않을 시, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 삼동에 위치한 신축 대단지 아파트(의왕역 푸르지오 라포레)로, 양호한 입지조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 대단지 신축 아파트라는 점은 장점입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크가 존재하므로, 철저한 권리분석과 인수 금액 산정을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2019년 입주한 의왕역 푸르지오 라포레는 1,068세대의 대단지로, 비교적 최신 건축 기술과 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 의왕역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 의왕덕성초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 의왕장안지구 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 717,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 임차인 보증금 인수 여부입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당으로 임차인 손 의 보증금 425,000,000원 전액이 변제되지 않을 경우, 인수 금액이 발생합니다.

인수 보증금 425,000,000원을 제외하고 순수 부동산 가치만 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 해당 단지의 시세는 33평형 기준 매매 6.6억 원 수준인 것으로 파악됩니다. 본건은 169.99㎡ (약 51.43평)으로 더 큰 면적입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 인수 보증금 425,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 현재 시장 시세 및 감정가 등을 참고하여 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 제외한 본 물건의 실제 가치와 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.