나이스옥션 법원경매 평택 2023타경468 [2] 경기도 평택시 신장동 221-3 아이손송탄삼성 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2023.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동 소재 "신장육교사거리" 북측 인근에 위치하는 아이손송탄삼성(소매점
및 생활형숙박시설) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무시설 등으로 이루어진 간
선도로변 상업지대로서 서측 인근으로 1호선 전철이 통과하고 있음.

교통상황

왕복2차선 간선도로(탄현로)변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이
소재하며, 남측 직선거리 약450미터 지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층건 내 1층 101호 외 25개호수로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
바닥 : 콘크리트미장, 타일, 강화마루 등 마감.

이용상태

기호(1): 근린생활시설.
기호(2): 201호, 202호로 나뉘어졌으며, 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
기호(3-26): 공히 생활형숙박시설(방1, 거실겸주방, 화장실 등)로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 엘리베이터설비, 위생 및 급.배수설비, 화재경보설비,
출입구보안개폐설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 소매점 및 생활형숙박시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로, 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황상 201호, 202호로 구분하여 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2023타경468 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 221-3 아이손송탄삼성 2층 201호

* 용도: 오피스텔 (생활형숙박시설)

* 감정가: 364,000,000원

* 토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 건물면적: 208.06㎡ (약 62.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO

* 특이사항: 관련 사건, 공동담보

* 주의사항: 현황상 201호, 202호로 구분하여 이용 중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 신장동 소재 "신장육교사거리" 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 주로 상업 및 업무시설 등으로 이루어진 간선도로변 상업지대입니다. 서측 인근으로 1호선 전철이 통과하고 있습니다.

* 교통상황: 왕복 2차선 간선도로(탄현로)변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 직선거리 약 450미터 지점에 송탄전철역이 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 위치합니다. 외벽은 돌붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 등, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시, 바닥은 콘크리트미장, 타일, 강화마루 등으로 마감되었습니다. [cite:all]

* 이용상태: 해당 호실(기호 2)은 201호와 202호로 나뉘어져 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. [cite:all]

* 설비내역: 보일러 설비에 의한 난방 구조이며, 엘리베이터, 위생 및 급·배수, 화재 경보, 출입구 보안 개폐, 지하 주차 설비 등이 되어 있습니다. [cite:all]

* 토지 이용상태: 부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 소매점 및 생활형 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. [cite:all]

* 인접 도로상태: 남동측으로 중로, 북서측으로 세로에 접해 있습니다. [cite:all]

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었습니다. [cite:all]

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 한동수 (2020.06.29.)

* 근저당: 송탄농업협동조합 (19.2억원, 3.6억원) (말소기준권리)

* 압류: 동수원세무서장 (2022.08.31.), 평택시 (2023.01.11.)

* 임의경매개시결정: 송탄농업협동조합 (2023.02.09.) (채권액 1,942,237,254원)

* 가압류: 김은경 (2023.12.06.) (채권액 95,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,375,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 노문철

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-09-01

* 배당신고일자: 2023-05-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 안채원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 정정윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite:all]

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금 반환이 예상됨)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신장동은 평택시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 간선도로변에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 교통 요충지: 송탄역을 비롯한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 접근성이 우수합니다.

* 업종 구성: 주변에는 소매점, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 배후 수요: 인근 지역의 주거 단지 및 상주 인구, 그리고 오산 미공군기지 관련 종사자들의 수요도 일부 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 단지 인근에 버스 정류장이 있으며, 송탄역을 통해 지하철 1호선 이용이 가능합니다. 또한, 반경 내에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 학교 및 교육 관련 시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 간헐적인 미군 관련 소음 및 사건 사고가 보고되나, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황: 현황상 201호, 202호로 구분되어 사용 중인 점은 내부 이용 및 관리상 혼란을 야기할 수 있습니다. [cite:all]

* 권리 관계: 다수의 채권이 설정되어 있으나, 본건 임의경매로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 소멸주의 원칙상 예상치 못한 권리 관계가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 이용 현황: 건물 내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 탐문 조사 및 건축물 현황도에 의거하여 평가된 점은 실제 이용 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다. [cite:all]

* 지역적 제한: 본건은 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 관광특구, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 철도보호지구 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 향후 개발 또는 이용 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 신장동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔/생활형숙박시설입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 발달해 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 임의경매로 인해 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 또한, 등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

* 다만, 현황상 2개 호실로 구분되어 사용되는 점, 내부 이용 상태 확인의 한계점, 그리고 다양한 지역 제한 사항 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송탄역 역세권 및 간선도로변 상업지구에 위치하여 임대 수요 확보 및 투자 가치가 높습니다.

* 권리 낙찰: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 잠재적 활용: 오피스텔 또는 생활형 숙박시설로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 개발: 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 해당 물건은 208.06㎡ (약 63평)의 넓은 면적을 가진 오피스텔/생활형 숙박시설입니다. [cite:all]

* 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 조사한 결과, 신장동 일대의 오피스텔 시세는 면적에 따라 1억원에서 2.5억원 이상으로 다양하게 형성되어 있습니다.

* 특히 208.06㎡(약 63평)의 넓은 면적을 고려할 때, 평당 시세 500만원~800만원 선을 적용하면 약 3억 1천 5백만원 ~ 5억 4백만원으로 예상되나, 실제 거래 사례는 주로 37㎡ ~ 77㎡ 단위이므로 단순 비교는 어렵습니다.

* 본건의 감정가 3억 6천4백만원은 넓은 면적과 상업지역 입지를 고려한 가격으로 보입니다. [cite:all]

* 다만, 현황상 2개 호실로 구분되어 사용 중인 점, 내부 상태 확인의 필요성, 그리고 복잡한 지역 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 최적 입찰가: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 반영한 것입니다. 실제 현장 조사와 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.