나이스옥션 법원경매 여주 2023타경809 [1] 경기도 양평군 용문면 중원리 58-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2023.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 중원리 소재 "중원1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 완경사 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(2): 부정형의 평탄한 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(2): 본건이 노폭 약 4미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>
기호(2)
계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨: "건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 일반목구조 목구조경사지붕 2층으로서,
외벽: 드라이비트마감 등,
창호: 하이샷시창호임.

기호(나) 철근콘트리트구조 목구조경사지붕 1층 건으로서,
내ㆍ외벽: 노출콘크리트마감임.

이용상태

기호(가): "단독주택" 으로 이용중임.

기호(나): "차고" 로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도 및 "지적도" 와 같이 제시외물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(가): 옥탑 1층 다락(제시외 물건 ㉡)은 ‘등기사항전부증명서’상 미등재 되어있으나 , ‘일반건축물대장’에
는 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-옥탑 1층 다락(감정서상 제시외 물건㉡)은 미등기이나, 일반건축물대
장에는 등재되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경809 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 중원리 58-7

용도: 단독주택

감정가: 632,930,320원 (약 6억 3,293만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용문농업협동조합 (추정)

토지면적: 1206.00㎡ (약 364.8평)

건물면적: 258.11㎡ (약 78.0평, 등기 기준)

건물 제시외면적: 52.13㎡ (약 15.8평, 옥탑 1층 다락)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 양평군 용문면 중원리 소재 "중원1리마을회관" 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 대체로 무난함.

본건 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

1.2. 2. 토지 현황

기호(1): 사다리형의 완경사 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(2): 부정형의 평탄한 토지로서, 도로로 이용중임. 본건 토지가 도로로 이용되는 것으로 보임.

1.2. 3. 용도 및 지역 제한

토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 규제를 받음.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 13일 접수된 근저당권(을3)임.

이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

최초 근저당권 설정일(2019.11.13)보다 앞선 2019년 6월 21일 접수된 지상권(을2, 용문농업협동조합)은 선순위 권리임.

1.3. 2. 인수되는 권리

상기 선순위 지상권(을2)은 "매각 시 말소 동의서 제출됨"이라는 특이사항이 있으나, 최종 말소 여부는 매각 절차 완료 시 확인이 필요함. 통상적으로 말소 동의서가 제출된 경우 말소 처리되나, 만약을 대비하여 주의가 필요함.

그 외 인수되는 권리는 없음.

1.3. 3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

임대관계는 미상으로, 별도의 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 보증금이나 대항력 유무에 대해서는 추가적인 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

주변이 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지 특성을 보임.

별도의 집약된 상권은 형성되어 있지 않으며, 편의시설 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 판단됨.

(참고: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 파일이 없어 구체적인 시세 분석은 제한적임.)

1.5. 생활정보

가까운 편의시설, 상업시설, 문화시설 등은 양평군 읍내 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

차량 접근성이 확보되어 있어 생활 편의성은 차량 보유 여부에 따라 달라질 수 있음.

주변의 임야 등 자연환경은 비교적 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

건물 제시외 면적(옥탑 1층 다락 52.13㎡)이 존재하며, 이는 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기부에는 미등기 상태임. (일괄매각에 포함)

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

선순위 지상권(을2)의 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

토지 일부(기호2)가 도로로 이용 중인 점은 토지 활용에 제한을 줄 수 있음.

임대 관계 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 존재함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평의 자연환경 속에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건임.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 선순위 지상권에 대한 최종 확인이 필요함.

임차인 관련 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상이므로 주의 요망.

건물 제시외 면적이 존재하며, 토지 일부가 도로로 이용되는 점은 고려해야 할 사항임.

자연환경을 선호하는 실수요자 또는 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있으나, 양평 지역의 부동산 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 접근해야 함.

1.8. 투자 포인트

총 토지면적이 1206㎡(약 364.8평)으로 넓어 활용도가 높음.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 적을 것으로 보임.

임차인 보증금 부담이 없어 명도 과정이 상대적으로 용이할 수 있음.

단독주택으로서의 가치와 더불어 주변 자연환경이 주는 쾌적함.

옥탑 다락 등 제시외 건물을 포함하여 매각되므로, 이를 활용한 부가 가치 창출 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 632,930,320원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리관계, 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석이 어려우나, 일반적인 경매 낙찰가율(지역 및 물건 특성에 따라 70%~120% 범위)과 감정가(6억 3,293만원)를 고려할 때, 약 5억 7천만원 ~ 7억원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 실거래가 조사, 유사 물건 경매 낙찰가 분석 등이 필수적임.

특히, 선순위 지상권의 말소 여부, 제시외 건물의 활용 가능성, 지역 개발 호재 등을 면밀히 검토해야 함.

(주의: 상권분석을 위한 외부 시세 정보 JSON이 누락되어 정확한 시세 반영에 한계가 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.