나이스옥션 법원경매 여주 2023타경37160 [2] 경기도 여주시 현암동 586-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인감정 · 평가일 2023.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원 여주지원" 북서측 인근에 위치하며,
단독주택단지 내에 소재하며 주위는 주거나지상태의 토지들과 건축이 완료된 부동산이
혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 2, 4 토지 공히 북측 하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서,
단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2 토지는 북,동,남 측으로 각각 세로와 접하며.
기호 4 토지는 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2, 4 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 배출
시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)
수변구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1, 3 공히 2021.05.26일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상
2층 건물로서,

외벽 : 미장타일 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 우드륨깔기 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중찰호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 급·배수설비 등이 되어있으며, 가스보일러에 의한 난방설비가
되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호 1 건물은 제시목록상 1층 61.65㎡, 2층 56.73㎡이며 공부(일반건축물대장)상 1층
61.65㎡, 2층 56.73㎡, 지1층 24.5㎡(부속건축물)로 되어있으며, 부속건축물은 제시외
건물로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 일반건축물대장상 사용승인일이 2021.5.26.임
3. 주식회사 가인이앤에프가 2024.10.7. 목록2.에 대해 유치권신고(공사대금 330,000,000원)를 하였으나, 경매신청채권자 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 2025.12.2. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가단25215 유치권부존재확인, 2025.11.26.확정)을 제출함
4. 배용호가 2024.10.7.자 및 2025.6.16.자 목록3.에 대해 유치권신고(공사대금 6억원)를 하였으나, 경매신청채권자 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 2025.12.2. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가단25215 유치권부존재확인, 2025.11.26.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

연락처: 여주지원 2023타경37160 (2)

소재지: 경기도 여주시 현암동 586-32

토지 면적: 623.00㎡ (약 188.5평)

건물 면적: 118.38㎡ (약 35.8평, 주건축물)

제시외 건물 면적: 8.00㎡ (약 2.4평, 부속건축물)

총 건물 연면적: 126.38㎡ (약 38.2평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 2층

사용승인일: 2021년 05월 26일

토지/건물: 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 460,574,680원

채권자: 세화새마을금고 (세OOOOOO)

특이사항: 유치권 (신고되었으나 모두 부존재 판결 확정), 공동 담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 현암동에 소재하며, 수원지방법원 여주지원 북서측 인근 단독주택단지 내에 위치합니다.

주변은 주거나지 및 건축이 완료된 부동산이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용: 북측으로 하향하는 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면: 기호 2 토지는 북측, 동측, 남측으로 세로와 접하고 있으며, 기호 4 토지는 북측으로 세로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 다수의 근저당 및 임의경매가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 2021년 7월 15일자 세화새마을금고의 근저당보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 13억원 이상으로 감정가를 상회하나, 이는 매각으로 소멸될 권리들이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 말소기준권리: 2021-07-15 근저당권 (세화새마을금고, 666,000,000원)

* 유치권: 주식회사 가인이앤에프(3.3억원) 및 배용호(6억원)가 유치권을 신고했으나, 경매 신청 채권자인 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사에서 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2025.11.26 확정)을 받아 모두 소멸되는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 유치권은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 현암동 소재 단독주택 단지 내 위치하며, 인근 부동산 거래 정보를 종합해 볼 때 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 인근 '개나리주택'(연립, 1987년 준공, 42.84㎡)의 경우, 2025년 12월 10일 8,550만원, 2026년 6월 12일 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 200~205만원/㎡ 수준입니다.

* 인근 '드림캐슬(A동)'(다세대, 2017년 준공, 63.82㎡)은 2026년 4월 16일 13,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 207만원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 연립/다세대 주택이 아닌 단독주택으로, 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 주변 부동산 시세는 평당 약 200만원 이상으로 형성되어 있음을 참고할 수 있습니다.

* 본건 감정가에서 건물의 연면적(약 38.2평) 대비 토지 면적(약 188.5평)의 비율이 높은 편이며, 토지의 가치가 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변의 생활 환경은 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

* 편의시설: 본건은 주거지역 내에 위치하나, 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 환경: 조용한 단독주택 단지 내에 위치하여 주거 환경 자체는 쾌적할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 증축 등에 있어 각종 규제를 받을 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치 및 증축 가능성에 제한을 줄 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 편리하지 않아, 대중교통 의존도가 높은 수요층에게는 매력도가 떨어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 인수할 보증금은 없으나, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축의 단독주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 토지 면적이 넓고 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

여러 건의 유치권 신고가 있었으나, 모두 법원에서 부존재 판결이 확정되어 권리상 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

다만, 토지가 보전관리지역 등 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있다는 점, 대중교통이 다소 불편하다는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

넓은 토지 면적과 신축 건물의 가치를 감안하되, 토지 이용 제한 사항을 신중히 검토하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축 단독주택: 2021년 사용승인된 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지: 623㎡(약 188.5평)의 넓은 대지는 단독주택으로서의 충분한 활용성을 제공합니다.

* 권리 분석상 특이사항 없음: 유치권 문제가 법적으로 모두 해결되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 주변 시세 분석 및 시장 상황을 고려한 전략적 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건 감정가는 460,574,680원입니다.

주변 연립/다세대 주택 시세를 고려할 때, 본건 단독주택의 건물 가치는 그 이상으로 평가될 수 있으나, 토지는 각종 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 활용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

또한, 현재까지 파악된 주변 시세는 주로 소형 연립/다세대 주택의 거래가이며, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 신축 단독주택에 대한 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 잠재적 가치 및 리스크 요인을 감안하여 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 390,000,000원에서 420,000,000원 사이로 제안하며, 전략적 목표 입찰가는 약 400,000,000원 정도로 설정하는 것을 추천합니다.

주변 시설 검색 결과, 현저한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등이 포함되어 있어, 간접적인 환경적 영향 가능성은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.