나이스옥션 법원경매 여주 2023타경37160 [1] 경기도 여주시 현암동 586-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인감정 · 평가일 2023.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원 여주지원" 북서측 인근에 위치하며,
단독주택단지 내에 소재하며 주위는 주거나지상태의 토지들과 건축이 완료된 부동산이
혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 2, 4 토지 공히 북측 하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서,
단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2 토지는 북,동,남 측으로 각각 세로와 접하며.
기호 4 토지는 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2, 4 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 배출
시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)
수변구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1, 3 공히 2021.05.26일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상
2층 건물로서,

외벽 : 미장타일 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 우드륨깔기 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중찰호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 급·배수설비 등이 되어있으며, 가스보일러에 의한 난방설비가
되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호 1 건물은 제시목록상 1층 61.65㎡, 2층 56.73㎡이며 공부(일반건축물대장)상 1층
61.65㎡, 2층 56.73㎡, 지1층 24.5㎡(부속건축물)로 되어있으며, 부속건축물은 제시외
건물로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.은 일반건축물대장상 사용승인일이 2021.5.26.이며, 1층 61.65㎡, 2층 56.73㎡, 지1층 24.5㎡(지하주차장)로 되어 있음
3. 배용호부터 공사대금채권 600,000,000원을 위하여 "여주시 현암동 586-32, 586-33 소재 건물 부동산(신축공사)"에 관하여 2024.10.7.자 및 2025.6.16.자로 유치권이 있다는 신고가 있으나, 경매신청채권자 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 2025.12.2. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가단25215 유치권부존재확인, 2025.11.26.확정)을 제출함
4. 주식회사 가인이앤에프로부터 공사대금채권 금330,000,000원을 위하여 "여주시 현암동 586-32, 586-33 소재 토지 부동산(토목공사)"에 관하여 2024.10.07.자 유치권이 있다는 신고가 있으나, 경매신청채권자 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 2025.12.2. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가단25215 유치권부존재확인, 2025. 11. 26.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 여주지원 2023타경37160 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 현암동 586-33

* 용도: 단독주택

* 감정가: 470,441,680원

* 토지면적: 658.00㎡ (약 199.04평)

* 건물면적: 118.38㎡ (약 35.81평) + 제시외 24.50㎡ (약 7.41평) (총 142.88㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세화새마을금고 (경매 신청채권자)

* 건축연도: 2021년 5월 26일 사용승인

1.2. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지상 2층, 지하 1층 (주차장)

* 내외부 마감: 미장타일, 벽지도배, 타일, 우드륨, 하이샷시 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 가스보일러 난방

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원 여주지원" 북서측 인근에 위치.

* 단독주택단지 내에 소재하며, 주위는 주거나지 상태의 토지와 건축이 완료된 부동산이 혼재.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하나, 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편임.

2.3. 토지 현황

* 북측 하향의 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형 토지.

* 단독주택 건부지로 이용 중.

2.4. 인접 도로

* 북측, 동측, 남측으로 세로(도로)와 접하고 있어 차량 진출입 용이.

2.5. 토지이용계획

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 환경 및 개발 관련 제한이 많음.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 세화새마을금고의 근저당권 (666,000,000원).

* 매각으로 인해 근저당권(세화새마을금고, 다산대부, 나비얀대부, 조금태), 임의경매 등 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 유치권 분석

* 배용호, 주식회사 가인이앤에프로부터 공사대금채권으로 인한 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청채권자인 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소하고 판결이 확정되었음. (법원 2024가단25215, 2025.11.26. 확정)

* 따라서, 유치권으로 인한 인수 부담은 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2022-08-10

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금이 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 단독주택단지 내에 위치하며, 주거용 부동산이 대부분을 이루고 있어 상권 발달보다는 주거 환경에 초점을 맞추고 있음.

* 인근에 수원지방법원 여주지원이 있어 행정기관 접근성은 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거지로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대중교통의 불편함으로 자가용 이용이 권장됨.

* 가까운 도심지 접근성을 통해 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재함.

* 이는 향후 토지의 활용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있음.

6.2. 혐오시설 가능성

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색으로는 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 관련 시설 설치의 제한 또는 관리가 이루어지는 환경임을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 2021년에 사용승인된 신축급 단독주택으로 건물 상태는 매우 양호할 것으로 기대됨.

* 토지 면적이 넓어 활용도가 있으나, 다수의 환경 및 개발 제한 규제가 있어 신축이나 증축 시 제약이 따를 수 있음.

* 유치권 관련 문제가 법적으로 모두 해결되어 권리 인수 위험이 없음.

* 주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가를 신중히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축(2021년) 단독주택으로 건물 가치 높음.

* 확실하게 해소된 유치권으로 권리 관계 깨끗함.

* 넓은 토지 면적 (약 199평) 보유.

* 법원 등 행정기관 인근 위치.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건은 단독주택이나, 주변 비교 대상으로는 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례가 존재함.

* 2017년식 다세대주택(63.82㎡)이 2026년 4월 13,200만원에 거래된 사례가 있음 (약 207만원/㎡).

* 1987년식 연립주택(42.84㎡)이 2026년 6월 8,800만원에 거래된 사례가 있음 (약 205만원/㎡).

* 이는 신축 단독주택의 시세보다 낮게 형성된 비교 사례임.

* 본건의 감정가는 470,441,680원이며, 건물 면적(약 143㎡) 대비 평당 토지 면적(약 199평)을 고려할 때, 신축임을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 보임.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가에서 별도로 고려할 사항은 없음.

* 다수의 토지 이용 제한이 있으나, 신축 건물이라는 장점을 감안하여 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 423,000,000원 ~ 447,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.