나이스옥션 법원경매 여주 2022타경36986 [1] 경기도 여주시 금사면 소유리 42-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인감정 · 평가일 2022.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 금사면 소유리 소재 "소유리 마을회관" 동측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답 등 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2018-11-09), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하천구역(소유천)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 물건 ㄱ, ㄴ 소재하나, 분리이동 용이하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상 평가하였음.(별첨 사진용지 및 항공사진 등 참조 바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건 토지 등의 위치, 경계, 면적, 이용상황 등은 지적도면 등을 기준으로 주위 지형, 지물, 인근토지 이용상황 등을 감안하여 외관상으로 관측하였는 바, 필요시 그 정확한 위치, 경계, 면적, 이용상황 등은 별도의 지적 현황 측량 등을 요합니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제
출시 보증금 몰수), 불법으로 형질이 변경되거나 불법건
축물이 있는 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서
는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 회신이 있으니
발급기관의 농지취득자격증명신청 반려처분등으로 인해
필요한 경우 행정소송 등을 제기하여 취득 요함.
- 제시외 비닐하우스, 컨테이너, 전기건조기, 농막 매각 제
외.
- 경계측량 필요할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2022타경36986 (1)

물건 종류: 토지

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 208,377,000원

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 경기도 여주시 금사면 소유리 42-2

용도: 전 (농지)

토지면적: 1,233.00㎡ (약 373평)

토지 지분: 1,233㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 대상

토지 전체 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 금사면 소유리 소재 "소유리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있는 마을 주변 농경지대입니다. [cite: SUMMARY] 여주시 금사면은 과거 금광 채굴로 번성했던 지역으로, 현재는 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 1일 접수된 서울특별시(서대문구청)의 강제경매 개시결정(채권액 79,086,393원)입니다. 이를 기준으로 이전의 모든 권리(소유권이전 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원입니다. 즉, 임차인으로부터 인수해야 할 권리가 존재하지 않아 권리관계가 비교적 명확합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대로서 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설 등과는 거리가 먼 순수 농촌 지역입니다. 주변에는 농경지와 임야, 소규모 주택 등이 분포하고 있어, 농업 활동 또는 전원생활에 적합한 입지입니다. 최근 여주시의 개발 계획이 일부 발표되었으나, 해당 지역의 직접적인 상권 활성화와는 거리가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소유리 마을회관이 인근에 위치하며, 금사면 소재지에 금사면사무소와 금사농협 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 여주시 금사면 내 또는 인근 지역에 초등학교, 중학교 등의 교육기관이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

가장 중요한 사항으로, 본 물건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 만약 매각허가 결정 시까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

특히, 본건 토지는 불법으로 형질이 변경되거나 불법 건축물이 있는 부분이 있어 복구가 필요하며, 현 상태로는 농지취득자격증명 발급이 어려울 수 있다는 회신이 있습니다 [cite: NOTE, 물건명세서 참고사항]. 따라서, 증명 발급 기관의 반려처분 등으로 인해 취득에 어려움이 예상될 경우, 행정소송 등을 통한 권리 확보 절차가 필요할 수 있습니다 [cite: NOTE, 물건명세서 참고사항]. 이는 농지 취득에 있어 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 현 상태 관련

불법 형질 변경 및 불법 건축물 복구 필요성이 언급되었으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 또한, 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

제시외 비닐하우스, 컨테이너, 전기건조기, 농막 등은 매각에서 제외되었으며, 지상에 소유자 미상의 제시외 물건(ㄱ, ㄴ)이 소재하나 분리 이동이 용이하여 토지 평가에는 영향을 미치지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 금사면 소재의 농지(전)로, 감정가는 2억 8백만원대입니다. 차량 접근성이 양호하며 농촌 생활 환경을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 발급에 있어 상당한 어려움이 예상된다는 점이 가장 큰 특징입니다. 불법 형질 변경 및 건축물 복구 문제가 해결되지 않으면 증명 발급이 거부될 수 있으며, 이 경우 행정소송 등의 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 농지 취득 관련 법규 및 행정 절차에 대한 충분한 이해와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 규제 완화 가능성: 여주시가 수도권 규제 완화를 통해 산업단지 조성 등 개발 계획을 추진하고 있으나, 본 물건은 이러한 개발 수혜 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽 (단, 자격증명 취득 시): 권리상 인수할 부분이 없고, 토지 자체의 감정가는 비교적 합리적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시 감정가(208,377,000원)를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성 및 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.