나이스옥션 법원경매 여주 2020타경31581 [1] 경기도 이천시 갈산동 621-2 제이케이팰리스 39-26 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인감정 · 평가일 2020.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이천온천공원" 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용사정은 대체로 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제302호로서

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생 설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 도로와 연계되어 있음..

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역), 상대보호구역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역이며 이상 토지이용계확확인서에 의함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2020타경31581 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 갈산동 621-2, 제이케이팰리스 39-26 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

용도: 다세대주택

준공 연도: 2017년 11월 24일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 지분: 49.6608㎡ (약 15.02평)

건물 전용 면적: 71.48㎡ (약 21.63평)

건물 전체 면적: 656.635㎡ (연면적)

토지 면적: 400㎡ (대지권면적)

1.4. 감정가 및 진행 상태

감정가: 203,000,000원 (20,300만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

진행 상태: 부동산임의경매. 본건은 2020타경31581 (1) 사건번호를 가지며, 감정평가서 요약에는 2026년 5월 20일 작성된 물건명세서 참고사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이천온천공원" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

토지의 형상은 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2017.11.28, 최래수), 소유권이전(2018.01.15, 박예지) 등기 후 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었습니다.

주요 권리로는 상상인플러스저축은행의 근저당(2019.01.29, 총 234,000,000원)이 있습니다.

기타 가압류로는 상상인저축은행, 서울보증보험 등이 있습니다.

현재 임의경매 개시 결정 등기(2020.03.18, 상상인플러스저축은행)가 말소기준권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 3월 18일 접수된 상상인플러스저축은행의 임의경매 개시 결정 등기입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약에 '임대관계는 미상임'이라는 내용이 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

이천시 갈산동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지속적인 주거 기능 강화 및 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

이천온천공원 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (정확한 학교 명칭 및 거리는 별도 확인 필요)

5.2. 의료 시설

이천시 내 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 편의 시설

근린생활시설 및 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.4. 공공 시설

인근에 이천온천공원이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관련/중복 사건

제공된 정보에 '관련사건, 중복사건' 표기가 있어, 본건과 연관된 다른 법적 절차나 사건이 진행 중이거나 있었을 가능성이 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 본 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 예외적인 권리관계나 숨겨진 채권이 있을 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 관련 리스크

'임대관계 미상' 표기 및 '인수 보증금 0원'에도 불구하고, 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우 명도 저항이나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황에 대한 상세 조사가 필수적입니다.

6.4. 주변 혐오시설

인근 지역에 유해 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 파악되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과 기준)

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 최신 건축 법규를 따르고 각종 편의시설을 갖추고 있습니다.

이천온천공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계의 미확인 부분은 명도 시 유의해야 합니다.

관련/중복 사건 표기는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

이천온천공원 인근의 쾌적한 주거 환경 및 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

토지 지분(약 15평)을 확보하고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 203,000,000원 (20,300만원)입니다.

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 16평 내외의 주택이 2026년 3월 기준 11,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 71.48㎡ (약 21.6평)으로, 유사 사례 대비 면적이 더 넓습니다.

최근 매매 사례의 평당가(약 628만원 ~ 687만원)를 본건 면적(21.6평)에 적용할 경우, 약 135,770,000원 ~ 148,500,000원 범위의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 본건의 감정가 203,000,000원은 최근 거래된 유사 물건의 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

또한, '관련사건, 중복사건' 표기 및 '임대관계 미상' 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

인수 보증금은 0원이며, 기타 인수되는 비용은 확인되지 않았습니다.

추정 시세 범위(약 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원)와 감정가(2억 300만원)의 차이가 크므로, 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

경쟁 상황, 명도 리스크, 권리관계 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.