나이스옥션 법원경매 성남 2024타경52095 [1] 경기 광주시 목현동 249-28, 101동 1층102호 (목현동,비에스애비뉴) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨감정 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "용불암" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농지, 임야, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 남측 338번 지방도변으로 각종 음식점, 상가 등이 혼재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 남측 인근 이배재로변으로 노선버스정류장 등이 소재하여 시외곽에 위치하고 있으나 제반교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건 내 제101동 제1층 제102호로서,
외벽 : 벽돌붙임 등.
내벽 : 벽지 및 내장타일붙임 등.
바닥 : 마루깔기, 타일마감 등.
창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생설비, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택)용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접하고 있으며, 아스팔트로 포장되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경52095 (1)

소재지: 경기 광주시 목현동 249-28, 101동 1층102호 (비에스애비뉴)

용도: 다세대주택

감정가: 453,000,000원

토지 면적: 83.27㎡ (약 25.19평)

건물 면적: 75.21㎡ (약 22.75평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "용불암" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경:

주위는 농지, 임야, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 남측 338번 지방도변으로 각종 음식점, 상가 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 남측 인근 이배재로변으로 노선버스정류장이 소재합니다. 시외곽에 위치하고 있으나 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2023년 5월 30일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권금액 396,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 날짜의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리 이하의 모든 권리(제주은행, 포곡농업, 케이비캐피탈주식회사 가압류 및 한국양봉농업협동조합 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 해당 물건에는 등기된 지상권이 없습니다.)

* 임차인 현황:

제공된 자료에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

* 등기부 요약:

- 소유권 변동: 김정희(소유권보존, 2022.08.19) -> 조미숙(소유권이전, 2023.05.30, 매매)

- 채무 내역: 농업협동조합자산관리회사 근저당 외 다수의 가압류 및 임의경매 기입등기가 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

- 등기부 채권 총액: 463,895,822원

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 소재한 경기 광주시 목현동은 다세대주택과 더불어 농지, 임야 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 지방도변을 따라 상업시설(음식점, 상가 등)이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 지역 전반적으로 주거 기능과 자연 환경이 결합된 형태를 띠고 있습니다.

* 시세 비교:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택(전용면적 41.76㎡~57.96㎡)이 150,000,000원에서 183,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 75.21㎡로, 비교 대상 물건들보다 넓은 편입니다.

최근 거래 사례(41.76㎡, 180,000,000원)를 기준으로 평당 약 431,034원, (49.14㎡, 183,000,000원)을 기준으로 평당 약 372,397원으로 산출됩니다.

이러한 시장 가격은 본 건의 감정가 453,000,000원(건물 면적 기준 약 6,023,135원/㎡)과는 상당한 차이를 보이고 있어, 시장 가격이 감정가 대비 현저히 낮을 가능성에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

인근에 목현초등학교, 광주중학교 등이 소재하여 통학이 가능합니다.

* 편의 시설:

남측 338번 지방도변을 따라 각종 음식점, 상가 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 의료 시설:

가까운 거리에 기본적인 의원급 의료시설이 있을 것으로 예상되며, 종합병원은 광주시 시내권 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

"용불암" 인근으로 자연 환경을 접하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세 간의 괴리:

최근 거래된 유사 물건들의 가격 정보는 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 수준을 나타내고 있습니다. 이는 낙찰 후 예상 시세 차익 확보에 어려움을 줄 수 있으며, 투자 가치를 신중하게 평가해야 하는 주요 요인입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 법규에 따른 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물의 증축, 개축 또는 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 주요 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 임차인 관련 주의 사항:

제공된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 현장 방문 시 대항력 있는 임차인 또는 미등기 전세 등 예상치 못한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 법원 현황 조사 및 탐문을 통해 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2022년 사용승인이 완료된 신축급 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석상 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸되어 인수 부담은 적습니다.

그러나 가장 큰 고려 사항은 제공된 최근 매매 정보와 본 건의 감정가 사이에 상당한 가격 차이가 존재한다는 점입니다. 최신 실거래가 정보는 감정가보다 낮은 수준을 시사하고 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한, 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 활용 계획에 제약이 따를 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트 (잠재적):

감정가 대비 현저히 낮은 시장 가격이 형성되어 있다면, 시장 조사 후 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

* 건축물 상태:

2022년 사용승인된 건물로, 노후화가 적어 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 조건:

"용불암" 인근의 자연 친화적인 환경과 지방도변의 상업시설 접근성을 동시에 누릴 수 있는 장점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 453,000,000원

* 최근 시장 거래가 (비교 대상): 150,000,000원 ~ 183,000,000원 (소형 평형 기준)

현 시세 분석 결과, 제공된 최근 매매 자료와 감정가 사이에 큰 괴리가 존재함을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 226,500,000원 ~ 271,800,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시장 동향을 바탕으로 산정한 잠정적인 수치입니다. 실제 입찰가를 결정하시기 전, 반드시 법원 현장 조사, 등기부 열람, 주변 부동산 중개업소 탐문 등 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.