나이스옥션 법원경매 성남 2023타경56618 [1] 경기도 하남시 감이동 443-1(감이동), 5층501호 (감이동,반도유스퀘어) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성감정 · 평가일 2023.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "단샘초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단 지, 단독주택 단지를 배후지로 형성된 소규모 상가지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 5층 501호(기호1), 5층 502호(기호2) 5층 503호 (기호3), 5층 504호(기호4), 5층 505호(기호5), 5층 506호(기호6) 5층 507호(기호7), 5층 508호(기호8), 5층 509호(기호9)로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 공사 중 중단한 상태. 창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

본건 기호1~9는 상호 경계구분 없이 하나의 영업장 용도(의원)로 인테리어 공사중 중단한 싱태임.

설비내역

공용 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비 및 기호1~9 건물 내에 시스템 냉.난방설비 급.배수설비, 전기설비, 통신설비 등 공사 진행한 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(감일)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주 택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~9은 임대 관계는 미상임.

물건 비고

유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 금 554,074,975원을 위하여 본건 건물 전부(501~509호)를 점유하면서 유치권 행사중임[2023.11.6. 유치권신고, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 유치권 부존재 확인의 소 원고 청구기각 판결(2025.9.2. 선고, 2025.9.18. 확정)].
목록1~9는 상호 경계 구분없이 하나의 영업장 용도로 인테리어 공사 중 중단한 상태임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2023타경56618 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 443-1 (반도 유스퀘어), 5층 501호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물

용도: 제2종근린생활시설 (감정평가서상 근린상가)

감정가: 4,363,000,000원

토지 면적: 189.46㎡ (약 57.31평)

토지 지분: 189.4636㎡ (약 57.31평)

건물 면적: 565.05㎡ (약 171.09평) - 501호부터 509호까지 총 면적

건물 총 면적 (집합건축물대장 기준): 5965.17㎡ (약 1805.77평)

건축물 사용 승인일: 2021년 11월 5일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 유치권, 관련사건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 감이동 소재 "단샘초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 단독 주택 단지를 배후지로 하는 소규모 상가 지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본 물건은 주위 중로 2류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

건축물은 2021년 사용 승인된 신축 건물이며, 건물 용도는 제2종근린생활시설입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 24일 접수된 안중농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부 채권 총액: 4,740,000,000원

권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임차인 현황 및 보증금 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 주요 등기 내역 요약

- 소유권 보존: 주식회사더유니콘 (2022-01-04)

- 소유권 이전: 김인주 (2022-06-24)

- 근저당권: 안중농업협동조합 (2022-06-24, 3,900,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 김병석 (2022-07-06, 840,000,000원) - 말소

- 임의경매: 안중농업협동조합 (2023-05-15, 3,114,941,095원) - 말소

- 압류: 하남시 (2024-03-29) - 말소

4. 상권분석

본 물건이 위치한 감이동 일대는 신축 아파트 단지가 형성되어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

인근 상가들은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

본 물건은 5층 501호부터 509호까지 총 9개 호실이 하나의 영업장(의원 용도)으로 인테리어 공사 중단된 상태입니다.

향후 내부 공사 완료 시, 주변 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설

단샘초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미완공 상태

본 물건은 501호부터 509호까지 인테리어 공사가 중단된 상태로, 인수 후 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 관련 (주)디자인선우

(주)디자인선우가 공사대금 554,074,975원을 근거로 유치권을 신고하였으나, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 사건에서 유치권 부존재 확인 소송 결과 원고 청구 기각 판결이 2025년 9월 2일 선고되어 2025년 9월 18일 확정되었습니다. 이에 따라 법적으로는 유치권이 부존재하나, 미완공 상태와 관련하여 잠재적인 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 관련 사건 및 공동담보

'관련사건' 및 '공동담보' 정보가 명시되어 있어, 본 물건과 관련된 추가적인 법적 또는 채무 관계를 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역

본 물건 소재지는 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (상업용 부동산이므로 규제 대상 여부 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물 내 상가로서, 인테리어 공사가 중단된 상태이지만 법적 리스크(유치권)는 해소된 것으로 판단됩니다.

배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권으로서의 잠재력은 있으나, 내부 공사 완료를 위한 추가 투자 비용과 시간, 그리고 향후 상가 운영의 불확실성을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 법적 문제 해결: 유치권 관련 소송 판결 확정으로 법적 불확실성이 해소되었습니다.

* 지역 수요 잠재력: 신축 아파트 단지의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

* 공사 완료 시 가치 상승 기대: 내부 인테리어 공사 완료 후 업종에 따라 높은 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 4,363,000,000원을 기준으로, 미완공 상태로 인한 공사비 및 제반 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 내부 인테리어 공사 완료 예상 비용, 예상 임대료, 주변 유사 상가의 시세 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 3,054,100,000원 ~ 3,490,400,000원)을 잠정적인 검토 범위로 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 투자자의 리스크 감수 수준, 자금 조달 능력, 공사 비용 추정치에 따라 달라질 수 있습니다.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.