나이스옥션 법원경매 성남 2022타경54646 [1] 경기도 광주시 오포읍 신현리 855-55 펠리체아일랜드3호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2022.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 오포읍 신현리 소재 "신현중학교" 남서측 근거리에 소재하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 학교, 근린공원 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 도로변으로 노선버스가 운행하고 있어 대중교통
편의는 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 완경사, 부정형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용중이며,
기호(3), (4)는 완경사, 세장형 또는 부정형의 토지로 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호다목에
따른 도로(도로 일부 포함)

기호(3) ; 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(4) : 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로
외벽 : 몰타르 위 페인팅 및 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감
바닥 : 강화마루, 대리석 및 일부 타일깔기 등 마감
창호 : 하이새시 이중창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임
1층 : 단독주택
2층 : 단독주택
3층 : 단독주택
지1층 : 주차장

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등

부합물 및 종물

---

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : ---

물건 비고

일괄매각, 목록 4 토지는 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 성남지원 2022타경54646 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금 추정)

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 광주시 오포읍 신현리 855-55 펠리체아일랜드3호

용도: 단독주택

감정가: 1,006,921,200원

1.3. 면적

토지면적: 822.00㎡ (약 248.7평)

토지지분: 456.0118㎡ (일부 지분으로 추정)

건물면적: 220.81㎡ (약 66.8평)

건물지분: 220.81㎡ (전체)

1.4. 매각조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 관련사건, 중복사건, 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각, 목록 4 토지는 현황 도로임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 오포읍 신현리 소재 "신현중학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변으로 노선버스가 운행하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 분당 생활권과 인접하여 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역. 건축법 제2조제1항제11호다목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 기호 (3), (4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역. (기호(4)는 준보전산지 포함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2016-11-04)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,824,488,454원

건물 등기부채권 총액: 1,669,488,454원

총합계: 약 35억원

3.3. 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-21

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (참고용, 본 물건과 직접적인 비교는 어려움)

제공된 JSON 데이터는 다세대주택의 최근 매매 정보이며, 본건은 단독주택으로 규모 및 특성이 상이하여 직접적인 비교 분석은 제한적입니다.

* 2026년 5월: 70.17㎡(약 21평) 다세대 주택 3.2억원

* 2026년 5월: 84.74㎡(약 26평) 다세대 주택 4.65억원

* 2026년 5월: 52.25㎡(약 16평) 다세대 주택 1.3억원

인근 단독주택의 경우, 2023년 11월 분양가 14.8억원의 3층 단독주택 (대지 148평, 실평 60평), 2012년 건축된 2층 단독주택 (대지 182평, 연면적 152평) 매매가 28억원 등의 사례가 있습니다. 본건은 감정가가 10억 7백만원으로, 제시된 단독주택 사례들과 비교 시 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 신현중학교가 인근에 위치하며, 신현초등학교도 근거리에 있습니다. 오포읍 지역은 고등학교 부족 문제가 있었으나, 신설 추진 및 분당 학군 연계 등으로 개선될 여지가 있습니다.

* 생활편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 카페 '스멜츠'와 같은 특색 있는 공간도 인근에 위치합니다.

* 자연환경: 근린공원이 인근에 있습니다.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 광주시의 쓰레기 소각장 관련 논의가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 도로인 토지

감정평가서 요약에 따르면, 목록 4 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 이 부분은 매각 이후 사용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 약 35억원에 달하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후에도 관련 채권의 영향이 있을 수 있습니다.

5.3. 난개발 및 기반시설 부족 우려

과거 오포읍 신현리 일대의 빌라 난개발 및 도로, 상업시설 등 기반시설 부족 문제가 제기된 바 있습니다. 본건은 단독주택이나 주변 환경 조사 시 참고할 사항입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 오포읍 신현리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 대지면적과 건축면적을 보유하고 있습니다. 신현중학교 등 교육시설 및 교통이용이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다. 다만, 토지 일부가 현황 도로로 사용 중인 점, 높은 채권 총액, 그리고 과거 지역의 난개발 및 기반시설 부족 우려와 같은 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적을 활용한 단독주택으로서의 가치.

* 분당 생활권 접근 용이성 및 개선되는 교통/교육 인프라.

* 감정가가 10억원 이상으로, 고가 주택 시장의 잠재력.

8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 10억 7백만원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 대부분 다세대 주택으로, 본건의 단독주택 및 대규모 토지 규모와 직접적인 비교는 어렵습니다. 인근의 단독주택 매매 사례를 보면 10억원 초반에서 20억원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

감정평가액 및 주변 시세, 물건의 규모와 입지, 그리고 잠재적 리스크 요인(도로 현황, 높은 채권 총액)을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 낙찰가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 도로로 이용되는 토지의 가치 평가 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

보수적으로 접근 시, 8억원 ~ 9억원대에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 예측은 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.