나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경4462 [1] 서울특별시 도봉구 창동 609-153, 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 중
제4층 제401호로서, (사용승인일: 1994.10.07)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 "다세대주택"으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 "세장형"의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경4462 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 609-153, 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 41.42㎡ (약 12.53평)

* 토지지분: 11.8348368㎡ (약 3.58평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 93.57㎡ (약 28.31평)

* 건물지분: 26.732948999999998㎡ (약 8.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼성카드주식회사

* 사용승인일: 1994년 10월 7일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역으로 분류되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한사항이 존재함.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 반드시 검토해야 함.

1.2. 권리분석

* 본건은 삼성카드주식회사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임.

* 등기부등본상 말소기준권리는 국민은행 근저당(2001.09.27, 60,000,000원)이며, 이는 매각으로 소멸함.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 공란이므로, 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최동국 (최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1994년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 권리행사 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다. (본 건의 경우 보증금/차임이 0원이지만, 대항력 존재로 인해 새로운 소유주에게 승계될 권리가 있음을 유의해야 함)

* 매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각임.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다는 제한사항이 있음.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거용 건물이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 있음.

* 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 특성상 안정적인 상권보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 상권이 형성되어 있음.

* 본 건 자체는 다세대주택 내 일부 호실이므로, 상업적 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치 평가가 중요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: "창림초등학교"가 북서측 인근에 위치함.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거용 부동산의 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같음:

* 삼익빌라 (창동 356번지, 1994년식): 149.76㎡, 80,000,000원 (면적 대비 환산가 약 534,000원/㎡)

* 금호빌라 (창동 345번지, 1994년식): 133.27㎡, 79,250,000원 (면적 대비 환산가 약 595,000원/㎡)

* 현대빌라 (창동 609-137번지, 1991년식): 35.4㎡, 17,000,000원 (면적 대비 환산가 약 480,000원/㎡)

* 이는 해당 동네의 다세대/연립주택 거래 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인으로 인한 법적 문제 발생 가능성 및 명도 저항 가능성을 배제할 수 없음. (명도 소요 기간 및 비용 증가 우려)

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 위험이 있음 (1회 제한).

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(110,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 매매가를 적용한 예상 시세(약 45,000,000원 ~ 55,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구 창동의 다세대주택 지분 경매 건으로, 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편임.

* 그러나 지분 매각이라는 점, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 상당한 괴리가 있다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인임.

* 특히 대항력 있는 임차인 관련 문제는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도봉구 창동 지역의 다세대주택으로, 재건축 또는 개발 가능성이 있는 지역이라면 장기적인 투자 가치를 고려해 볼 수 있음.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세를 고려하여, 철저한 권리 분석과 임차인 문제 해결 방안 모색 후 접근한다면 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 인근 지역의 실거래가 및 임대 시세를 통해 향후 수익성을 가늠해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 110,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매가를 고려했을 때, 약 480,000원 ~ 595,000원/㎡ 수준의 시세를 적용하면 건물 면적(93.57㎡) 기준 약 45,000,000원 ~ 55,000,000원의 시세로 추정됨.

* 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 문제, 지분 매각의 복잡성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크를 감안해야 함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요하며, 감정가보다는 실질적인 시장 가치와 리스크 요인을 반영한 입찰가를 산정해야 함.

* 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서, 임차인 문제 해결 가능성 및 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.