나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경112523 [1] 서울특별시 노원구 중계동 360-2, 106동 4층404호 (중계동,청구아파트) 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경112523 [1] 서울특별시 노원구 중계동 360-2, 106동 4층404호 (중계동,청구아파트) 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경112523
• 주소: 서울특별시 노원구 중계로 233, 106동 4층404호 (중계동,청구아파트)
• 용도: 아파트

서울북부지방법원 경매2계 2023타경112523 | 소재지: 서울특별시 노원구 중계로 233, 106동 4층404호 (중계동,청구아파트) | 감정가: 1,150,000,000원 | 최저가: 920,000,000원 | 용도: 아파트

1. 서울북부지방법원 2023타경112523 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경112523 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 360-2, 106동 4층404호 (중계동,청구아파트)

용도: 아파트

감정가: 1,150,000,000원

토지면적: 46.20㎡ (약 13.97평)

토지지분: 46.2㎡ (약 13.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

건물지분: 84.77㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해OOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: (제공된 정보 없음)

감정평가서 요약:

구분건물 감정평가 요항표 상의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 노원구 중계동에 위치하며, "을지초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건에는 '유치권'이 신고되어 있어 권리 분석 시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때, 그 물건 등을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 경매 절차에서 유치권은 일반적으로 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 많아, 낙찰 후 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권이 성립하기 위해서는 일반적으로 ▲타인의 물건이어야 하고, ▲불법 점유가 아니어야 하며, ▲유치권 대상 물건에 관하여 발생한 채권(견련성)이어야 하고, ▲채권의 변제기가 도래해야 하며, ▲유치권을 배제하는 특약이 없어야 합니다. 본건의 경우, 유치권의 성립 요건을 충족하는지, 실제 점유 여부, 채권액, 그리고 경매개시 결정 등기 이전에 유치권이 발생하였는지 등을 철저히 조사해야 합니다. 유치권의 존재는 입찰가 산정 및 투자 결정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 중계동은 대표적인 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 지역 내 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 특히, '을지초등학교'와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 상업 시설 이용 또한 용이합니다. 중계동 은행사거리 일대는 상점가가 형성되어 있어 지역 상권의 중심 역할을 하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트(404호)입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 1개, 화장실 1개 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 제공됩니다. 토지는 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 도로와 외곽 공도가 잘 연결되어 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권 신고가 되어 있어 낙찰 후 유치권자와의 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 감정평가서 상 '거주인의 부재로 임대관계 미상'이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 아파트로서 기본적인 주거 요건을 갖추고 있습니다. 또한, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권의 실체와 낙찰 후 인수 여부, 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안했을 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 서울 노원구의 검증된 주거 지역에 위치하여 실수요자 선호도가 높습니다.

- 단지 내 도로 및 주변 공도와의 연계가 잘 되어 있어 교통 접근성이 양호합니다.

- 유치권 문제가 명확히 해결되거나, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

- 주변 아파트 단지와의 연계성을 통해 지역 내 시세 변동에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과:

본건 소재지인 중계동 360-2번지 일대는 을지초등학교, 불암중학교, 상명고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 중계역(7호선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상권으로는 은행사거리 일대에 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 홈플러스가 소재해 있어 생활 편의성이 높습니다. 조사된 바에 따르면, 해당 물건지 및 그 인근 지역에 주거 환경을 해치는 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계