나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경2910 [1] 서울특별시 송파구 문정동 14-2, 2동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)대영감정 · 평가일 2023.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울문정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 연립주택, 다세대주택 및 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 연와조 경사스라브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 등 마감 등,
창 호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술
항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경2910 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 14-2, 2동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 489,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 권OO

1.2. 면적및건물정보

토지면적: 56.98㎡ (약 17.24평)

토지지분: 56.98㎡ (약 17.24평)

건물면적: 75.55㎡ (약 22.85평)

건물지분: 75.55㎡ (약 22.85평)

건물구조: 연립주택 (연와조 경사스라브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 3층 302호)

건축연도: 1989년 8월 준공 (사용승인일: 1990년 4월 24일)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울문정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 및 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

지하철 8호선 문정역이 인접해 있어 강남 및 도심 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 18일 접수된 신한은행의 근저당권(180,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 458,115,843원입니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 조사된 바 없으며, 임대차 관계가 확인되지 않아 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 발견될 경우, 대항력 유무를 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세(매매/임대)

제공된 주변 매매 정보는 다세대 주택 거래 사례이며, 본건은 연립주택입니다.

최근 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 문정동 98-5 소재 '아마란스'(2022년식, 전용 56.72㎡) 5층이 68,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 문정동 93-9 소재 '토브마스터클래스'(2019년식, 전용 39.36㎡) 3층이 52,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 문정동 60-8 소재 '도담마을'(2017년식, 전용 24.39㎡) 4층이 33,500만원에 거래되었습니다.

본건 연립주택(건물면적 75.55㎡, 약 22.85평)의 감정가는 489,000,000원입니다.

주변 신축 다세대 주택의 평당 거래가격을 고려할 때, 본건 연립주택의 감정가는 현재 시장가치 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

문정동 지역은 법조타운, 대형 쇼핑몰, 행정기관 등이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주택 수요가 있는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트: 롯데마트 송파점

* 쇼핑시설: NC백화점 송파점, 문정로데오거리

* 문화시설: CGV 송파 (문정)

* 행정시설: 송파구청, 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청

* 공원: 올림픽공원 (인근)

5.2. 교육시설

* 초등학교: 서울문정초등학교 (도보 통학 가능)

* 중학교: 문정중학교, 송파중학교 등

* 고등학교: 한성고등학교, 동원고등학교 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획및제한사항

본건은 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 교육환경보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물노후도

1989년 준공된 연립주택으로, 연식이 있는 편입니다. 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타리스크

임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재까지 파악된 권리 분석 상 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합의견

본건은 서울 송파구 문정동의 우수한 입지에 위치한 연립주택 경매 물건입니다.

교통, 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 주변 상업 및 행정 시설 발달로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

다만, 건물의 노후도 및 일부 토지이용 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 송파구 문정동, 문정역 인근의 뛰어난 입지 조건

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 풍부한 생활 인프라: 다양한 편의, 상업, 행정 시설 이용 용이

* 미래 가치: 지역 개발 및 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 489,000,000원입니다.

등기부채권 총액(458,115,843원)이 감정가보다 낮으며, 인수되는 권리가 없고 임차인 부담이 없는 점을 고려할 때, 경매 진행 시 감정가 이상 또는 근접한 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

주변 다세대 주택의 실거래가를 참고할 때, 본건 연립주택의 시세는 감정가와 비교하여 재검토가 필요할 수 있습니다.

투자를 결정하기 전, 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

감정가 489,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 90% ~ 110% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.