나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경50154 [1] 서울 용산구 한강로3가 91, 104동 12층1204호 (한강로3가,한강로우림필유아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한강로3가 "용산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 용산역(지하철1호선, 경의 중앙선) 및 신용산역(지하철4호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 지상12층 건물 내 제12층 제1204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장, 전기차충전설비, 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2020-12-16)(국가철도공 단시설계획처)<철도안전법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 금500,000,000원 차 임 금800,000원 범 위 부동산 전유부분 전부 임대차계약일자 2022년8월22일 주민등록일자 2022년11월15일 점유개시일자 2022년11월15일 확정일자 2022년11월15일 임차권자 남**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경50154 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 서울 용산구 한강로3가 91, 104동 12층1204호 (한강로3가, 한강로우림필유아파트)

* 감정평가액: 2,160,000,000원

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

* 사용승인일: 2006년 9월 15일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 144세대

* 최고층: 12층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 용산구 한강로3가에 위치하며, "용산역" 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 경의중앙선이 지나는 용산역과 4호선 신용산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 도로망도 잘 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 22일 접수된 (을1) 주식회사에이치에스자산대부 근저당권 1,590,000,000원 입니다.

* 경매개시결정: 2024년 1월 8일 접수된 (갑4) 주식회사리썸자산관리대부의 임의경매(서울서부지방법원 2024타경50154)입니다.

* 등기부채권 총액: 2,330,000,000원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남기환

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2022년 11월 15일

* 확정일자: 2022년 11월 15일

* 배당신고일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 국립중앙박물관, 용산가족공원, 용산아트홀 등이 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐기기 용이한 환경입니다.

* 현재까지 파악된 바, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거시설: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물 중 12층 1204호 아파트이며, 2006년 9월 15일에 사용승인되었습니다.

* 내부설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 지하주차장, 전기차충전설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주차: 본 건물에는 총 163대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 134대는 자주식 지하 주차, 29대는 기계식 지하 주차입니다.

* 주변시설: 용산역, 신용산역 등 주요 교통 허브와 근접해 있으며, 이마트, CGV 등 다양한 편의 및 문화 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 제2종/3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매를 통한 소유권 이전 시에는 별도의 허가가 필요 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 도시관리계획이 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 및 규제에 변동 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 임차인 남기환 씨가 존재하나, 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 등기부상 임대차 계약 내용(보증금 5억원, 차임 80만원)이 확인되므로, 명도 진행 시 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역으로 부상하는 용산에 위치한 아파트로, 탁월한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 안전한 입찰이 가능하며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 개발 가능성을 고려할 때 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 용산역 역세권에 위치하여 직주근접 및 출퇴근이 매우 편리합니다.

* 높은 미래 가치: 용산 개발 마스터플랜과 연계하여 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 주거 편의성: 주변의 잘 갖춰진 편의시설과 문화시설로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 21억 6천만원입니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지의 11층 매물이 2025년 9월 13일에 20억원에 거래된 바 있습니다. 본건은 해당 건물의 최고층인 12층에 위치하고 있으며, 이러한 층수 이점을 고려할 때 향후 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.

이에 현재 시세 및 미래 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 21억 5천만원에서 22억 5천만원 범위로 제안합니다. 신중한 접근을 통해 21억 8천만원 선에서 입찰을 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.