나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경432 [1] 서울특별시 용산구 이촌로2가길 122, 102동 20층 2008호 (이촌동,대림아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "이촌2동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 아파트로 서, 주위환경은 아파트단지, 다세대주택 등과 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등과 근거리에 지하철 "용산역 (1호선 , 경의중앙선)"이 소재하고 있어 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 경사슬래브지붕 22층 아파트 102동 내 20층 2008호로서, (사용승인일:1994.11.29) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: - 창호: 하이샤시창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소화설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필 일단의 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로로 진출입하며, 본건 단지내 도로는 인근 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호#1 -도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(3-A)(접합), 도로(2 016-01-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1-A)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2-26)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-25 7m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020- 12-16)(국가철도공 단시설계획처)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역( 허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후 퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의) 기호#2 -도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 도로(2016-01-14)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 기호#3 -도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 도로(2016-01-14)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파 트)로 사용되는 부지) 기호#4 -도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로2 류(폭 8m~10m)(2-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 철도보호지구(2020-12-16)(국가철도공 단시설계획처)<철도안전법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계 약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경432 (1)

* 소재지: 서울특별시 용산구 이촌로2가길 122, 102동 20층 2008호 (이촌동, 대림아파트)

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남기환 (남OOOOO)

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 33.53㎡ (약 10.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (공급면적 추정): 114.96㎡ (약 34.77평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 3,030,000,000원 (30억 3천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "이촌2동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 및 경의중앙선의 환승역인 용산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2016년 8월 30일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(채권금액 895,200,000원)입니다. 본 경매 신청 채권자는 남기환이며, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액 (추정): 약 2,673,545,853원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 신동민

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자: 2023년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 3월 6일

* 배당신고일자: 2024년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

본 물건의 임차인 신동민 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

한강변의 고급 주거지역인 이촌동에 위치하여 지역 내 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 용산역 등 주요 교통 거점과 인접하여 지역 경제 활동 및 유동인구 흐름에 긍정적인 영향을 받을 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 대림아파트

* 주소: 서울특별시 용산구 이촌로2가길 122 (이촌동 395)

* 준공년월: 1994년 11월 29일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 638세대

* 최고/최저층: 22층 / 2층

* 주차대수: 총 214대 (지상 16대, 지하 12대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 이 단지의 일반적인 전용면적은 59.22㎡ (약 17.9평)부터 84.78㎡ (약 25.6평) 수준이며, 본건은 공급면적 기준 114.96㎡ (약 34.77평)으로 조사되었습니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

아파트 단지 인근에 주민센터, 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 이촌동 지역은 교육열이 높은 지역으로 우수한 학군이 형성되어 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1994년에 준공된 아파트로, 건물 노후도가 상당 부분 진행되었습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 논의가 있을 수 있으나, 현재로서는 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 해당합니다. 특히, 일부 필지는 정비구역(입안)으로 지정되어 있어 향후 도시개발 사업 추진 가능성이 있으나, 현재로서는 개발 불확실성이 존재합니다. 또한, 군사보호시설, 철도보호지구, 한강수계 관련 규제 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 경매 취득 시 일반적인 허가 절차는 다를 수 있으며, 관련 기관 문의 필요)

6.4. 기타 위험 요소

* 임차인 대항력 없음: 임차인 신동민 씨는 대항력이 없으나, 배당 절차 및 법적 이슈가 완전히 종결될 때까지는 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 용산구 이촌동이라는 우수한 입지 조건과 함께, 30평대 이상의 공급면적을 갖춘 아파트라는 점에서 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 1994년식 건물로 노후도가 있지만, 향후 정비구역 지정 등으로 인한 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획과 규제, 그리고 2026년 8월까지 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 도심, 한강변의 고급 주거지 이촌동 소재.

* 향후 재건축 또는 정비사업 추진 시 가치 상승 기대 가능성.

* 안정적인 주거 환경 및 양호한 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/임대 관련 JSON 데이터의 거래 금액(1.97억 ~ 2.5억 원)은 해당 물건의 감정가(30.3억 원) 및 이촌동의 일반적인 시세와 현저한 차이를 보여, 신뢰하기 어려운 정보로 판단됩니다. 이촌동 지역의 동일 면적 아파트 실거래가는 일반적으로 훨씬 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 30억 3천만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 3,030,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 2,727,000,000원 ~ 3,181,500,000원 (감정가의 90% ~ 105%)

* 권장 입찰가: 약 29억원 ~ 30억원 수준에서 경쟁력 있게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.