나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경3304 [2] 서울특별시 마포구 월드컵북로30길 46, 2층201호 (중동,미다스빌) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정평 · 평가일 2023.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상산동 소재 "성사중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구
주택 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설，아파트，근린공원이 소재하는 등 주위환경은
보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고，인근에 버스정류장 및 경의·중앙선 "가좌역"이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 지1층 비101호외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.02.28.)
외벽 : 돌붙임 마감 등，
내벽 : - ，
창호 : 새시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 기호1 - 기호3은 공부상 제1종근린생활시설(소매점),
본건 기호4 - 기호8은 공부상 다세대주택 입니다.
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ, 6, 라, 마 및 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 냉·난방설비, 기타설비 급배수，위생설비, 승강기설비，옥내소화전，화재탐지설비,
도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사다리형 토지로서, 다세대 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

※ 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ, 6, 라, 마 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2023타경3304 (2)

* 소재지: 서울특별시 마포구 월드컵북로30길 46, 2층201호 (중동, 미다스빌)

* 건물명: 미다스빌

* 토지 지분: 13.93㎡ (약 4.21평)

* 건물 전용면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 02월 28일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 본건 위치: 지상 2층 201호

* 감정가: 237,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 마포구 중동 소재 "성사중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 근린공원 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 경의·중앙선 "가좌역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 03월 16일 농협은행주식회사의 근저당권 (157,200,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소되는 권리:

* 소유권보존 (이나영)

* 근저당권 (농협은행주식회사) - 말소기준권리

* 주택임차권 (전성규) - 말소

* 임의경매 (농협은행) - 말소

* 압류 (마포세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 241,200,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 830,000원

* 전입일자 (사업일자): 2023년 04월 25일

* 확정일자: 2023년 04월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 09일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본건 임차인 전성규는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 등기부등본 상 주택임차권 또한 말소된 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 공부상 본건(기호1-3)은 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 현황은 주거시설로 이용 중입니다. (본 건물 전체로는 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중)

* 주변 상업 시설: 본건 소재지는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 인근에 다양한 소매점 및 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "성사중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 근린공원이 소재하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도(제1종근린생활시설/소매점)와 현황 용도(주거시설)가 불일치합니다. 이로 인해 향후 지방자치단체의 시정명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (물건명세서 상 특이사항 및 비고 참조)

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

* 경매 관련 특이사항: "관련사건, 유동화물건"으로 명시되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 파악되어, 별도의 내부 사정에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 및 인근 "성사중학교" 주변에 현저한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 마포구라는 우수한 입지에 위치하며, 2018년 신축된 건물로 연식 대비 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 여건 또한 편리하며, 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

* 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 '관련사건, 유동화물건'이라는 특이사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 현재까지 파악된 권리관계로는 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 부담이 적은 편이나, 현황 용도에 따른 실제 주거 또는 상업 시설로의 전환 가능성 및 관련 비용을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구라는 직주근접 및 생활 인프라가 우수한 지역에 소재.

* 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 건축물 상태 양호 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 용이.

* 권리분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 초기 투자 부담 적음.

* 향후 용도 변경 또는 활용에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

* 현황 용도와 공부상 용도의 불일치, 다양한 법규 제한 사항, 그리고 '관련사건, 유동화물건' 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차인의 보증금 미상(또는 대항력 없음) 등은 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 시장 상황, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 이는 약 201,450,000원에서 225,150,000원 사이의 금액이 될 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 명도 가능성, 공법상 제한 사항에 대한 심층 분석 후에 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.