나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100920 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-4 어반힐스 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)태백감정 · 평가일 2024.01.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지물건)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소 및 남서측 근거리에 2호선, 5호선-까치산역이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 남측 하향 완경사진 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m-6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.18)
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이세시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택(다중주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 소화설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경100920 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-4 어반힐스

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,100,398,700원

* 토지면적: 161.00㎡ (약 48.68평)

* 건물면적: 297.07㎡ (약 90.01평)

* 건물 제시외면적: 53.31㎡ (약 16.14평) (일괄매각 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 아산신용협동조합 (추정)

* 사용승인일: 2020년 11월 18일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 입지여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상: 남측으로 완경사진 가장형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 4m-6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 12일 아산신용협동조합의 임의경매개시결정 등기입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 외 모든 등기부상 권리 및 임차권은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 본건에는 총 21명의 임차인이 거주 중이며, 총 보증금 합계는 2,000,000,000원입니다.

* 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되어, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 별도의 보증금 부담은 없습니다.

* 주요 임차인 정보는 다음과 같습니다. (전입일자, 확정일자, 보증금 순)

* 고 : 2021-04-09, 2021-03-24, 130,000,000원

* 김 : 2021-07-23, 2021-07-20, 80,000,000원

* 김 : 2021-05-07, 2021-04-12, 150,000,000원

* 박 : 2022-02-09, 2022-01-25, 90,000,000원 (월세 200,000원)

* 박 : 2021-12-03, 2021-11-08, 130,000,000원

* 성 : 2021-02-01, 2021-01-11, 80,000,000원

* 신 : 2021-04-20, 2021-03-29, 120,000,000원

* 신 : 2021-07-30, 2021-07-08, 80,000,000원

* 심 : 2022-04-21, 2022-03-21, 130,000,000원

* 안 : 2023-05-31, 확정일자 없음, 0원

* 양 : 2021-04-23, 2021-03-22, 80,000,000원

* 어 : 2021-09-23, 2021-09-01, 110,000,000원 (월세 100,000원)

* 원 : 2022-01-05, 확정일자 없음, 0원

* 이 : 2021-04-30, 2021-04-16, 130,000,000원

* 이 : 2021-09-24, 2021-08-19, 140,000,000원

* 이 : 2021-06-30, 2021-06-30, 120,000,000원

* 이 : 2021-08-27, 2021-08-04, 130,000,000원

* 정 : 2023-04-04, 2023-03-16, 130,000,000원

* 정 : 2021-08-03, 2021-07-21, 130,000,000원

* 조 : 2021-07-29, 2021-07-09, 70,000,000원 (월세 50,000원)

* 황 : 2021-05-06, 2021-04-23, 130,000,000원

* 제시외 건물: 건물 외부 계단 등을 이용하는 다락 공간(약 53.31㎡)이 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다수의 주택과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

* 신정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 도심 접근성도 갖추고 있습니다.

* 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례들을 살펴보면, 2018년식 M펠리체(37.05㎡)는 3억원, 2000년식 한양(53.84㎡)은 2.55억원, 1995년식 기린아트빌라(41.32㎡)는 1.69억원에 거래되었습니다. 이는 개별 단위 세대의 가격으로, 본건과 같은 전체 다중주택 건물의 가치와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건 '어반힐스'는 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 총면적 297.07㎡에 제시외 면적 53.31㎡까지 포함하여 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 21억원(약 700만원/㎡)은 해당 지역 신축 다중주택의 가치를 반영하는 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 인근 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육: 신정초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 통학에 편리합니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하고, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역을 통해 은행, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 40억원에 달하여, 채권 회수 과정의 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 임의경매 개시로 인해 절차는 진행됩니다.

* 명도 문제: 총 21명의 임차인이 거주 중이며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 여러 도시계획시설에 따른 건축 및 개발상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리: 다중주택 특성상 19가구(건축물대장 상 'hoCnt' 19)의 임차인이 거주하므로, 건물 관리 및 유지보수 측면에서의 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년식 신축 다중주택으로, 비교적 신축 연식과 넓은 면적(토지 161㎡, 건물 297.07㎡, 제시외 53.31㎡)을 갖춘 것이 특징입니다.

* 안정적인 주거 지역에 입지하며 대중교통 접근성이 양호하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 총 채무액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 진행의 근거가 되는 채무이므로 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 주지는 않을 수 있습니다.

* 다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 따라서, 신축급 다중주택으로서 임대 수익 창출 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 리모델링 비용 등 초기 투자 부담이 적습니다.

* 높은 임대 수익 기대: 총 297.07㎡의 건물 면적과 추가 제시외 면적을 활용하여 다수의 가구를 임대함으로써 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. (건축물대장 상 19가구 가능)

* 명확한 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

* 강서구의 미래 가치: 서울 서남권의 주요 개발 축에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 2020년 준공된 연면적 약 350㎡(건물 297.07㎡ + 제시외 53.31㎡)의 다중주택으로, 감정가는 21억 398만 7천원입니다.

* 인근 유사 연식(2020년)의 다중주택 매물 사례를 살펴보면, 토지 160㎡, 건물 290㎡ 규모의 건물이 약 19억원에 거래된 바 있습니다.

* 이는 본건 감정가와 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 다중주택으로서, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 1차 경매이므로 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

* 명도 및 건물 관리 등 추가적인 비용과 노력을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 보수적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,800,000,000원 ~ 2,100,000,000원

* 본 입찰가 범위는 현재까지의 정보에 기반한 예상치이며, 최종 입찰가는 현장 답사, 추가 시세 조사, 임대 수익률 분석 등을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

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