나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125823 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12, 제5층 제501호 (화곡동, 경민아트빌) 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125823 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12, 제5층 제501호 (화곡동, 경민아트빌) 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경125823
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로15길 52, 제5층 제501호 (화곡동, 경민아트빌)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2023타경125823 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로15길 52, 제5층 제501호 (화곡동, 경민아트빌) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 106,496,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2023타경125823 (1) 사건에 대한 경매 물건의 현황을 분석한 내용입니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경125823 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-12, 제5층 제501호 (경민아트빌)

용도: 도시형생활주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

토지지분: 19.438㎡ (약 5.88평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 권리관계: 선순위 임차권 존재, 관련 사건 있음

1.3. 입지 조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 까치산역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

1.4. 권리 분석

본 물건에는 선순위 임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 256,000,000원입니다. 이는 감정가(260,000,000원)와 유사한 수준으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 또한 '관련 사건'이 언급되어 있어, 추가적인 법적 관계나 변동 사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 따라서 권리 분석 시 임차권의 소멸 여부, 배당 순위, 관련 사건의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

까치산역 주변은 2개 노선(2호선, 5호선)이 만나는 더블 역세권으로, 인구 유입이 활발한 편입니다. 대로변 이면도로에는 까치산 시장이 위치해 있으며, 150여 개의 점포가 입점한 규모 있는 재래시장으로 현대화 사업을 통해 안정적인 유동인구를 확보하고 있습니다. 상권은 지역밀착형 업종과 역세권 업종이 공존하며, 특히 여성 소비자 대상 업종의 전망이 밝은 것으로 분석됩니다. 2019년에 신축된 건물이므로 비교적 현대적인 상권 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

까치산역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다. 주변에는 생활 편의시설과 다양한 먹거리를 제공하는 까치산 시장이 있습니다. 또한, 건물 자체에 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 전자식 공동현관문 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 교육 시설로는 주변에 초등학교가 위치하고 있어 학령기 자녀가 있는 세대에게도 고려될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 보증금 인수 여부입니다. 임차보증금이 감정가와 유사하여 낙찰 후 예상치 못한 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 '관련 사건'이 명시되어 있어, 경매 절차나 권리 관계에 예상치 못한 변수가 존재할 수 있습니다. 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(공항)' 등으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 공항 관련 규제에 영향을 받을 가능성이 있습니다. '과밀억제권역'에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권이라는 좋은 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 까치산역 상권의 활성화와 편리한 교통망은 긍정적인 요소입니다. 하지만 선순위 임차권의 보증금 인수 가능성과 '관련 사건'의 존재는 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 명확한 권리 분석과 인수 조건 확인 없이 섣불리 입찰하기에는 위험 부담이 크다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

더블 역세권이라는 입지적 장점을 활용한 실거주 또는 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다. 특히, 신축급 도시형 생활주택으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부와 금액을 정확히 파악하는 것이 투자의 핵심입니다. 만약 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 실질적인 취득 가격을 높이는 요인이 됩니다. 관련 사건의 내용도 면밀히 검토하여 잠재적 위험을 사전에 차단하는 것이 중요합니다. 공항 관련 지구 지정으로 인한 제약 사항도 투자 결정 시 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계