나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경121791 [1] 서울특별시 금천구 독산동 925-3, 제1동 제지층 제비01호 (독산동, 주건축물) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2023.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대 주택등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 지층 제비01호로서,

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도가 사무소로 등재되어 있으나 기존 감정평가전례 및 타호수 거주자 등의 탐문조사에 따르면 현황은 주거용(2가구)으로 이용되고 있는 것으로 판단되는 바, 경매 참여시 용도변경에 따른 적법성여부 등에 대하여 재확인 하시기 바람.

설비내역

도시가스 난방설비, 위생급배수설비 및 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사 2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 각각 세로 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

위 "4. 이용상태" 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경121791 (1) 서울남부지방법원

부동산강제경매 사건으로, 채권자는 나OO입니다.

본건은 서울특별시 금천구 독산동 925-3, 제1동 제지층 제비01호에 소재한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 지하 1층 제비01호이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 등기부상 용도는 공동주택이나, 제2종근린생활시설 용도도 포함되어 있습니다.

본 건물은 2009년 7월 14일 건축허가를 받아 2009년 11월 16일 사용승인되었습니다.

토지면적은 26.85㎡ (약 8.12평)이며, 건물면적은 55.16㎡ (약 16.67평)입니다.

감정가는 183,125,200원입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대 주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 나수민

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 16일

확정일자: 2021년 3월 16일

배당신고일자: 2023년 5월 16일

대항력: 있음 (인수되는 보증금)

등기부상 주택임차권(을10)으로 등재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 박미자

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 24일

확정일자: 2021년 5월 24일

배당신고일자: 2023년 12월 05일

대항력: 있음 (인수되는 보증금)

등기부상 명시적으로 을구에 기록되어 있지는 않으나, 물건명세서상 점유자로 확인되며 대항력이 있어 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

권리분석 상 인수해야 할 총 보증금은 180,000,000원 (나수민 130,000,000원 + 박미자 50,000,000원)으로 예상됩니다.

말소기준권리는 서울오케이저축은행의 가압류(갑14, 2023.03.22)입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지대에 속해 있으며, 인근에 독산초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

주변에 상업 시설보다는 주거용 건물이 밀집해 있어, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 추가 이동이 필요할 수 있습니다.

제공된 최근 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 및 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* {"data":{"buildYear":2017,"dealAmount":"44,000","excluUseAr":53.72,"houseType":"다세대","jibun":"886-6","umdNm":"독산동"}} : 2017년식 다세대주택, 전용면적 약 53.72㎡ (약 16.25평)이 2026년 5월 44,000만원 (4억 4천만원)에 거래되었습니다. 평당 약 2,705만원 수준입니다.

* {"data":{"buildYear":2023,"dealAmount":"32,500","excluUseAr":29.87,"houseType":"다세대","jibun":"972-50","umdNm":"독산동"}} : 2023년식 다세대주택, 전용면적 약 29.87㎡ (약 9.04평)이 2026년 5월 32,500만원 (3억 2천 5백만원)에 거래되었습니다. 평당 약 3,595만원 수준입니다.

* {"data":{"buildYear":2012,"dealAmount":"14,000","excluUseAr":21.99,"houseType":"연립","jibun":"960-11","umdNm":"독산동"}} : 2012년식 연립주택, 전용면적 약 21.99㎡ (약 6.65평)이 2026년 5월 14,000만원 (1억 4천만원)에 거래되었습니다. 평당 약 2,105만원 수준입니다.

본건의 건물면적(55.16㎡, 약 16.67평)과 유사한 규모의 2017년식 다세대주택(53.72㎡)이 44,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 시세는 감정가(183,125,200원)보다 상당히 높은 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 지하층(B01)으로, 일반 지상층 대비 가치 하락 요인이 존재합니다.

5. 생활정보

주변은 단독 및 다세대 주택 위주로 형성된 조용한 주거 환경입니다.

독산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

도시가스 난방 설비, 위생급배수설비 등이 구비되어 있으며, 주차장도 마련되어 있습니다.

본건은 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 되어 있으나, 현황은 주거용(2가구)으로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 법적 문제 발생 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 용도 변경 적법성 여부를 재확인해야 합니다.

또한, 물건명세서에 따르면 실제로는 지하 103호와 104호로 분할하여 이용 중인 것으로 보입니다. (103호는 현재 공실, 104호는 임차인 박미자 점유)

6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용 2가구로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 법적 제재를 받을 위험이 있습니다.

* 무허가 증축(제시외 건물): 건물 제시외 면적 12.20㎡ (약 3.69평)이 매각에 포함되었으며, 무허가 증축으로 추정됩니다. 이는 철거 대상이 될 수 있으며, 매수인의 부담이 될 수 있습니다.

* 구분건물 분할 이용: 등기부상 1개 구분건물(B01)이나, 현황은 2개의 공간(103호, 104호)으로 분할되어 이용 중입니다. 이 분할이 적법한지, 또는 원상복구될 가능성은 없는지 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 나수민(130,000,000원) 및 박미자(50,000,000원)의 보증금 총 180,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 산정하고 자금을 조달하는 데 중요한 고려사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 주거지대에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다.

대항력 있는 임차인들의 보증금 1억 8천만원을 인수해야 하는 부담이 있지만, 현 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 불일치, 무허가 증축, 불법적 건물 분할 이용 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 이러한 부분을 면밀히 확인하고 법적 검토를 반드시 거쳐야 합니다.

특히, 임차인들의 실제 점유 현황 및 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 비교적 저렴한 감정가: 감정가가 시세 대비 낮아, 인수 조건 등을 고려했을 때 적정 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 시세 상승 및 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

* 실거주 또는 임대 목적 활용: 내부 수리 및 법적 문제 해결 후 실거주 목적으로 활용하거나, 임대 수익을 통한 재테크 수단으로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,125,200원이나, 주변 실거래가 분석 결과 시장 시세는 약 3억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

그러나 본건은 지하층(B01)이며, 대항력 있는 임차인들의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

또한, 현황과 공부상 용도 불일치, 무허가 증축 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 추정 시장가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 중심으로 산정합니다.

추정 시장가 (지하층 감안): 약 338,815,500원

인수해야 할 보증금 합계: 180,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장가 - 인수 보증금

예상 입찰가 ≈ 338,815,500원 - 180,000,000원 = 158,815,500원

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5천 9백만원 수준으로 산정할 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 시세, 권리 인수 비용, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.