나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경103564 [1] 서울특별시 양천구 신월동 95-3, 제5층 제503호 (신월동, 그린빌리지) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일감정 · 평가일 2023.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북측 인근에 위치하는
그린빌리지 제5층 제503호(전유면적 50.17㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서
외벽 : 치장석재붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택: (방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세로 장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 기호(1),(2)공히:
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경103564 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 95-3, 제5층 제503호 (신월동, 그린빌리지)

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 158.50㎡ (약 47.95평)

토지지분: 28.5㎡ (약 8.62평)

건물면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

건물지분: 50.17㎡ (약 15.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북측 인근에 위치한 그린빌리지 제5층 제503호로서, 주위는 중소규모 점포 및 근린생활시설, 각급 학교, 금융기관, 관공서, 아파트 등 기존 주택 및 공동 주택 등이 혼재하는 지역임.

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지는 2필 일단의 세로 장방형으로, 인접 토지와 등고평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중임.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

2.1. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 신월초등학교, 신월중학교, 신월고등학교 등 교육시설이 위치하며, 각종 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높음.

현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 보임.

3. 권리분석

말소기준권리는 압류(포천세무서, 2020-10-07)임.

주요 권리 현황은 다음과 같음.

* 임차인 (대항력 있음): 주택도시보증공사(황*). 보증금 230,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2020-06-26. 본 임차인은 을구 5번 주택임차권 등기자로, 매각으로 소멸되지 않는 권리이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 단, "대항력 포기 조건 매각" 명시되어 있어 조건 충족 시 인수되지 않을 수 있음.

* 임차인 (대항력 없음): 최혜정. 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 및 확정일자 2023-01-20. 본 경매 절차에서 후순위로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요함.

집합건물 등기부 요약상 소유권은 홍광표에게 이전되었으며, 주택임차권(을5, 황*, 230,000,000원, 인수)이 등기되어 있음.

다수의 압류 및 강제경매 개시결정이 있었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

등기부채권 총액은 230,000,000원임.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 주거 밀집 지역으로서 기본적인 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있음.

중소규모 점포와 주택이 혼재되어 있으며, 관공서, 학교, 금융기관 등이 가까이 있어 주거 편의성이 높은 지역임.

일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적임.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 평지붕 5층 건물 내 제5층 제503호임.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있어 3-4인 가족이 거주하기에 적합함.

난방은 도시가스보일러에 의한 개별난방 방식이며, 위생·급배수 및 급탕 설비가 구비되어 있음.

건물 내 1층 주차장 시설이 마련되어 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 230,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, "대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있으나, 이 조건이 실제 충족되지 않을 경우 해당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 발생할 수 있음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 매각 전 소명 및 확인이 필요함.

건축 연도: 건축물 표제부 상 등기 접수일(2011-01-25)로 미루어 볼 때, 건물 연식이 약 13-15년으로 추정되어 신축 건물 대비 유지보수 비용 증가 가능성이 있음. (정확한 건축 연도 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

감정가는 2.35억원 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(2.3억원)이 명시되어 있어 이에 대한 인수 여부가 매수인의 실질적인 인수 금액에 결정적인 영향을 미침.

"대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려할 때, 해당 임차인의 보증금 문제가 해결될 가능성이 높으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

리스크 요인 해결 시, 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

양천구 신월동이라는 안정적인 주거 지역에 위치.

신축 다세대 주택 시세 대비 감정가 및 잠재적 시세 상승 여력 보유.

다세대주택 특유의 실용적인 구조로 실수요자에게도 적합.

대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 향후 안정적인 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 신축 다세대 주택(2017년, 2019년 건축)은 302,000,000원 ~ 329,000,000원 수준에서 거래되었음. 이는 평당 약 576만원 ~ 592만원 수준임.

본건은 건축 연도가 2011년경으로 추정되므로, 최신 건물보다 낮은 가격대를 형성할 것으로 보임.

이를 감안한 본건의 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됨.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금(230,000,000원)은 "대항력 포기 조건 매각" 및 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려하여, 매수인이 직접 인수하지 않는 것으로 가정함.

감정가 235,000,000원을 기준으로, 추정 시세(250,000,000원 ~ 260,000,000원) 및 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정함.

따라서, 감정가 대비 약 10~15% 상향된 수준을 제안함.

예상 입찰가: 258,000,000원 ~ 270,000,000원

(참고: 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 신중하게 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.