나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경115240 [1] 서울특별시 종로구 동숭4길 54-7, 2층201호 (동숭동) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)우솔감정 · 평가일 2023.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 혜화동 소재 "가톨릭대학교 성신교정" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 불가능하나 인근에 지하철 4호선 "혜화역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 제2층 201호, 제3층 301호로서
1997.10.27 사용승인되었으며,

외벽: 벽돌쌓기 등,
내벽: 벽지도배 및 일부타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 출입로 부분 폭 약 2미터의 게단식 도로로서 차량의 진출입이 불가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

공유자우선매수권은 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2023타경115240 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 종로구 동숭4길 54-7, 2층201호 (동숭동)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

38,600,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

* 토지 지분: 4.576㎡ (약 1.38평)

* 건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

* 건물 지분: 9.636㎡ (약 2.92평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 건물구조

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 제2층 201호

* 사용승인일: 1997.10.27

1.10. 특이사항

공유자우선매수신고, 지분매각, 관련사건, 대항력있는임차인

1.11. 주의사항

공유자우선매수권은 1회에 한함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 동숭동 소재 "가톨릭대학교 성신교정" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능하나 인근에 지하철 4호선 "혜화역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 출입로 부분은 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량의 진출입이 불가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.2. 말소기준권리

30번 정우성지분강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 21,984,582원, 2023-11-02 접수)

3.3. 인수되는 권리

없음 (말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-07-25

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

8,725,870원 (이는 등기부상 채권 총액으로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 별개입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

종로구 동숭동, 혜화역 인근 지역으로 대학가 및 문화시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

혜화역을 중심으로 다양한 상업, 문화, 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 임대 현황

본건 건물의 임대 현황은 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: "가톨릭대학교 성신교정" 인근에 위치하며, 동성중·고등학교 등이 소재합니다.

* 편의시설: 혜화역 인근의 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정)), 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 건물 이용 및 관리, 향후 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 이로 인해 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 절차의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 접근성 제약

본건 건물로 진입하는 도로 폭이 약 2미터의 계단식으로 차량 통행이 불가능하여, 생활 편의 및 물품 반입에 불편함이 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으나, 이는 1회에 한하며 보증금 미납 시 효력이 상실됩니다. 실제 행사 여부 및 결과에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

6.5. 법적 제한

역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심지인 종로구 동숭동, 혜화역 역세권에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다.

소액 투자로 접근 가능한 점과 입지적 이점은 긍정적이나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 차량 진출입의 어려움 등 명확한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

특히 감정가가 3,860만원으로 매우 낮게 책정된 반면, 주변 유사 물건의 시세는 상당한 수준으로 형성되어 있어 시세 조사를 통한 철저한 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심(종로구) 혜화역 인근의 우수한 입지.

* 대학가 및 문화시설 밀집 지역으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 소액으로 서울 부동산 지분 투자가 가능한 기회.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수 부담이 적음 (단, 명도 절차 확인 필요).

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 물건의 전용면적(24.09㎡)을 기준으로 단위면적당 약 600만원 ~ 650만원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 전체 호수의 시장 가치는 약 1억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

본건은 지분 매각이며, 감정가(3,860만원) 대비 시세의 괴리가 크고, 접근성 제약 및 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 상회하는 수준에서 신중한 접근이 필요하며, 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 방문, 권리 관계 상세 분석, 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

서울특별시 종로구 동숭4길 54-7 주변 및 혜화역 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.