나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경113350 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 527, 407동 9층903호 (도곡동,도곡렉슬아파트) 아파트 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)선율감정 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "서울대도초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위에는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(한티역:수인분당선,
도곡역:수인분당선, 3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 25층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일 : 2006.01.27)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필 일단의 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 연하여 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도곡동 527번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 도로(저촉) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 도로저촉임.

도곡동 527-2번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 도시철도((환기구)저촉) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

도곡동 528번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도곡동 529번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독고동 530번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경113350 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 527, 407동 9층903호 (도곡동, 도곡렉슬아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 3,320,000,000원 (금 삼십이억 이천만원)

* 토지 면적: 55.14㎡ (약 16.68평)

* 건물 면적: 119.89㎡ (약 36.27평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 사용승인일: 2006년 1월 27일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 도곡동 소재 "서울대도초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(한티역:수인분당선, 도곡역:수인분당선, 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구에 해당합니다.

* 일부 토지는 도로 저촉, 도시철도 환기구 저촉이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 서대구새마을금고 근저당 (2021.12.09. 접수, 1,080,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 1,850,000,000원 (금 일십팔억 오천만원)

* 전입일자/확정일자: 2021.07.29

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023.08.23

* 비고: 본 임차인은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (을구 23번 주택임차권 등기)

* 인수되는 권리:

* 신 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액 (최대 1,850,000,000원)

* 말소되는 권리:

* 근저당 (을17, 서대구새마을금고, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을20, 테크메이트코리아대부주식회사, 717,600,000원)

* 근저당 (을21, 테크메이트코리아대부주식회사, 214,500,000원)

* 가압류 (갑14, 웰컴저축은행주식회사, 784,820,655원)

* 임의경매 (갑15, 서대구새마을금고, 940,475,479원)

* 압류 (갑16, 삼성세무서장)

* 압류 (갑17, 삼성세무서장)

* 압류 (갑19, 노원세무서장)

* 등기부 채권 총액: 4,646,920,655원

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도곡렉슬 아파트 단지 내에 위치하며, 고급 주거 지역의 특성을 가집니다.

* 인근에 서울대도초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 지하철역(한티역, 도곡역)이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 도곡렉슬

* 주소: 서울특별시 강남구 도곡동 527

* 사용승인일: 2006년 1월 27일

* 단지 규모: 총 34개동, 3002세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트슬라브지붕 25층 건물 내 제9층 제903호

* 내부 설비: 위생급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 119.89㎡ (약 36.27평)

* 공급면적(추정): 약 150㎡ 내외 (약 45평) (도곡렉슬 120.8233㎡ 기준 추정)

* 주차: 단지 전체 기준 총 4443대 주차 가능 (세대당 평균 약 1.47대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 18억 5천만원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 감정가: 본 건의 감정가 33.2억 원은 최근 시세(약 25억~29억 원)보다 높은 수준으로, 낙찰 후 시세차익이 크지 않거나 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리 하위 권리들은 대부분 말소 예정입니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지에 도로 저촉, 보호구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있어 건축 행위나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강남구 도곡동의 명문 아파트 단지인 도곡렉슬에 위치하며, 우수한 학군, 편리한 교통, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 그러나 18.5억 원이라는 매우 큰 규모의 임차인 보증금 인수 부담이 존재하며, 감정가가 현재 시세보다 높아 투자 매력도가 떨어집니다.

* 낙찰 후 인수해야 할 보증금과 현재 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토하여 신중한 결정이 필요합니다. 임차인의 배당 가능성을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 지역의 대단지 아파트로서의 가치.

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 관리 시스템.

* 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 장기 보유 관점에서 접근 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 방식을 적용합니다. 그러나 실제 경매에서는 낙찰가와 함께 인수되는 보증금 잔액을 고려한 총 투자 비용을 산정해야 함을 유의해야 합니다.

* 현재 시세 (추정): 약 25억 ~ 29억 원 (119.89㎡ 기준)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 최대 18.5억 원

* 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산한 이론적 최대 입찰가는 다음과 같습니다.

* 시장 하단(25억 원) 기준: 25억 원 - 18.5억 원 = 6.5억 원

* 시장 상단(29억 원) 기준: 29억 원 - 18.5억 원 = 10.5억 원

* 따라서, 규칙에 따른 예상 입찰가 범위는 6억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원입니다.

* 매우 중요한 주의사항:

* 위 예상 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하며, 그 잔액을 낙찰가가 흡수한다고 가정했을 때의 이론적인 최대치입니다.

* 실제 낙찰가가 이 범위로 결정될 경우, 임차인은 보증금을 거의 배당받지 못하게 되며, 이는 법적, 윤리적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 실제 총 투자 비용은 `낙찰가 + 인수되는 보증금 잔액`이 되며, 이는 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

* 본 물건은 감정가(33.2억 원)가 현재 시세보다 높으며, 인수해야 할 보증금 부담(18.5억 원)이 매우 커서 투자 위험이 극도로 높습니다.

* 입찰 시에는 임차인의 배당 가능성, 기타 채권액, 그리고 현재 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 총 투자 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 판단해야 합니다.

* 이러한 위험 부담 때문에, 본 물건은 유찰을 거듭하거나, 매우 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.