나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경111644 [1] 서울특별시 중구 황학동 882, 13층102-1303호 (황학동,황학동코아루) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)대교감정 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "신당역(2호선/6호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신당역:2호선/6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 13층 102-1303호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경111644 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 882, 13층102-1303호 (황학동, 황학동코아루)

신 주소: 서울특별시 중구 난계로11길 30, 13층 102-1303호

용도: 아파트

감정가: 416,500,000원

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

토지지분: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적)

건물지분: 42.48㎡ (약 12.85평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 13층

건물 용도: 공동주택 (아파트), 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설

사용승인일: 2010년 10월 29일

총 세대수: 112세대 (건축물표제부 기준)

건물 총 층수: 지하 3층, 지상 20층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "신당역(2호선/6호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 시장 등이 혼재하는 지역으로, 도심 지역의 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 2호선 및 6호선 환승역인 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 (가축사육제한구역)

* 건축법 (가로구역별 최고 높이 제한지역)

* 교육환경 보호에 관한 법률 (상대보호구역)

* 군사기지 및 군사시설 보호법 (대공방어협조구역)

* 수도권정비계획법 (과밀억제권역)

1.2. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

* 등기부 권리 내역

말소기준권리는 2020년 12월 22일 접수된 주식회사케이알푸드의 3번 박만석 지분가압류 (금 334,372,500원)이며, 해당 권리 및 이후 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 634,372,500원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대차 관계는 확인되지 않았습니다. (임대관계 미상)

* 주의사항

본건은 지분 매각 물건으로, 공유자 우선매수 신고가 1회 가능합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

신당역 인근의 역세권 지역으로, 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 시장 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

* 주변 상업 시설

다양한 종류의 상업 시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

신당역(2, 6호선)을 통한 서울 도심 및 부도심 접근성이 매우 우수합니다. 다양한 버스 노선망 또한 이용 가능합니다.

* 주변 편의시설

인근 시장 및 상업 지구를 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 정보

황학코아루 아파트는 2010년 준공되었으며, 총 3개동 112세대로 구성되어 있습니다. 본건은 20층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각의 복잡성

본건은 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 소유권 확보를 위해서는 향후 다른 공유자와의 협상 또는 추가적인 지분 취득 절차가 필요할 수 있습니다. 공유자 간의 관계 및 명도 과정에서 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이더라도 명도 문제는 별개로 고려해야 합니다.)

* 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 미이행 등의 사유가 있었을 것으로 추정됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중구 신당역 역세권에 위치한 지분 매각 아파트입니다. 입지 조건은 우수하며, 부동산강제경매로 진행되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수권, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 향후 전체 소유권 확보 또는 타 공유자와의 원만한 협상 전략이 중요하며, 현장 조사를 통해 임대차 관계 및 점유 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지의 안정성: 신당역을 통한 뛰어난 교통망은 꾸준한 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 일반상업지역의 잠재력: 장기적인 관점에서 지역 개발 및 용도 변경 가능성도 일부 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 416,500,000원

최근 시세 분석 (84.95㎡ 기준, 전체 소유권): 2026년 5월 9.5억 ~ 2026년 6월 10.4억 (만원 단위 표기, 95,000만원 ~ 104,000만원)

본건은 50% 지분 매각으로 추정되며, 이에 따른 시장가치는 약 4.75억 ~ 5.2억으로 판단됩니다.

감정가(4.165억)가 시장가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 시장 가치와 감정가, 그리고 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.